С классификацией коттеджных поселков регулярно возникают сложности. С одной стороны, отличить элитное от неэлитного кажется довольно простым делом. Коттеджные посёлки премиум-класса – пафосные и дорогие. Коттеджные посёлки эконом-класса – непафосные и недорогие. Чего тут думать? С другой – попробуйте-ка догадаться, как относиться к иным монументальным постройкам на полях вокруг Юкков и Всеволожска. Понятно, что когда-то они были очень элитными, а сейчас что? Или, скажем, некий коттеджный поселок, строительство которого началось году в 2006-м, как очень элитного объекта. На дворе 2011 год, появились объекты получше, поселок все еще в продаже, сохранил ли он свой элитный статус? Или его жильцы отныне вынуждены, извините, как лохи, смириться с вынужденным понижением статуса в сторону обидного «бизнес», а то и еще хуже? Вспомним «Bellagio», стремительно теряющий статус элитного квартала таунхаузов, «Новый мир», «Парквей», «Европа», и прочих, нет им числа.

Второй момент – это по каким критериям считать поселок относящимся к определенному классу. До кризиса 2008 года все было просто и понятно: чем больше обещаний – тем выше класс. Взять, к примеру, унесенный ветром перемен «San Repino». Теперь-то застройщики стали опытнее и всяческие рестораны, спорткомплексы и прочие СПА обещают куда осторожнее. Опять же, есть поселки, которые формально продают какие-то недорогие участочки и домушки, но по характеристикам продукта способны замести под плинтус многие элитные объекты. Вспомнить хотя бы «Киссолово», «Солнечное», оба «Ягодных» (в Выборгском и Приозерском районах), «Киркко-Ярви».

Третья сложность – это вопросы моды и пафоса, против которых медицина бессильна. Почему одно картофельное поле на берегу Ладоги признается элитным поселком «Золотая бухта» и продается за большие деньги (правда, плохо), а соседнее, ровно через дорогу – совершенно экономный и куда более успешный «Тихая Ладога»? На берегу Финского залива стоят дорогостоящие «Морские террасы» и «Балтийская Ривьера», а в полукилометре – ничуть не менее приятные, но уже в общем доступные «Зеленая роща» и «Чистый ключ». Про Репино-Ленинское все уже сказано, нечего добавить. Кстати, изменения в качественной структуре предложения в этом районе позволяют утверждать, что пик модности и пафоса территории идет на спад.

Единственный способ определить классы коттеджных поселков и при этом не впасть в ересь оговорок, местных особенностей и прочих эпициклов, это оторвать критерии от материала. Другими словами, создать типологию, которая была бы нечувствительна к развитию технологии строительства, колебаниям моды, нюансам освоения территории и прочим приходящим вопросам. Которая вместо этого концентрировалась бы на чем-то относительно стабильном, например на мотивации и психологических особенностях людей и их потребительских предпочтений. Исходную идею придумала, кажется, компания Real Estate & Development Consulting, но следы ее потеряны даже на просторах Интернет. Автор лишь творчески развивает предложенный концепт. В любом случае, спасибо ребятам за толковую мысль!

Предлагаемая классификация включает в себя четыре класса объектов, выделяемых по тому, какова основная мотивация, движущая покупателем, и основной фактор, определяющий выбор:

Коттеджные посёлки эконом-класса

Мотивация – приобрести какую-то загородную недвижимость для обобщенного отдыха. Основной фактор для выбора – нехватка средств. При этом основной нюанс для успешности проекта в этом сегменте – эконом - не означает «плохой». Эконом – означает недорогой и непафосный. Именно сюда относятся как многочисленные и однообразные «участки без коммуникаций», так и недорогие, но приемлемого качества небольшие домики в коттеджных поселках. Очень часто в этот сегмент перебираются люди, морально выросшие из садоводств. Рассрочка платежа, 8-12 соток, каркасный дом, итоговая стоимость домовладения – в пределах 2-3 млн рублей, а в идеале – миллион.

Коттеджные посёлки комфорт-класса

Мотивация – приобрести загородную недвижимость для определенного, часто довольно узко понимаемого, но качественного отдыха; ключевой фактор – готовность платить за качество, улучшения, ландшафт, среду и т.п. Сюда относятся разнообразные поселки в симпатичном ландшафте и с удобствами: «Майнила», «Ольховка», «Правдинское озеро», «Вуокса Вирта», «Vuoksa Holiday Park» и прочие. Здесь обитают «дальние дачи» как рыночное явление: «Ладожский причал», «Богемия», «Речной бобр». Кроме коттеджных поселков, в этом сегменте обитает покупка и реставрация старых дач начала века, приобретение участков в старых дачных поселках и т.п. Стоимость домовладения находится между 4 и 9 млн рублей,  столь широкий разброс определяется степенью и возможностью готовности доплаты за разные аспекты качества жизни.

Коттеджные посёлки бизнес-класса

Мотивация – зафиксировать приобретенный высокий социальный статус владельца и сопутствующие ему статусные виды времяпрепровождения, ключевой фактор – готовность платить за широко понимаемый престиж (размеры, площадь, лес на участке, вид на воду и т.д.). Здесь становятся важными возможности иметь собственный пирс, поставить катер или яхту (именно возможность а не реальная потребность), близость всяческих развлекательных центров и модных объектов. Сюда попадают «Репинская усадьба», «Сосны», «Золотые пески», а также разнообразные окрестности Всеволожска. Объекты этой категории в обязательном порядке пригодны для постоянного проживания (возможность жить за городом – это важно и статусно), но очень часто используются как обычные дачи. Цена начинается примерно от 12 млн рублей за домовладение, характерные параметры – дом 250-350 кв.м., участок 20-25 соток.

Коттеджные посёлки премиум-класса

Мотивация – максимально отразить высокий социальный статус, ключевой фактор – готовность платить за уникальность. Логика и рациональность здесь не имеют силы, главное – статус и его преломление в богатом внутреннем мире покупателя и девелопера. Нельзя сказать, что качество объектов в массе сильно отличается от категории «бизнес», но порой встречаются действительно красивые решения, хотя бы те же «Мариньи». Также в качестве примеров вспоминаются «Корабельные сосны» и «Горки», «Охтинское раздолье», «Nirvana», «Patrikii Club». В борьбе за уникальность и статус будущие домовладельцы часто готовы переступить через закон и общественное мнение – отсюда регулярно встречающиеся сомнительные элитные проекты на месте детских лагерей, общественных парков и на наглухо огороженных берегах озер. Характерные параметры – дом от 250 кв.м. в по тем или иным причинам модной технологии (фахверк, кирпич, дорогой клееный брус), участки от 25 соток, стоимость домовладения – от 20 млн. до бесконечности Сюда же попадают и custom-built усадьбы на участках по гектару.