Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Коттеджные посёлки от эконом-класса до премиум-класса

С классификацией коттеджных поселков регулярно возникают сложности. С одной стороны, отличить элитное от неэлитного кажется довольно простым делом. Коттеджные посёлки премиум-класса – пафосные и дорогие. Коттеджные посёлки эконом-класса – непафосные и недорогие. Чего тут думать? С другой – попробуйте-ка догадаться, как относиться к иным монументальным постройкам на полях вокруг Юкков и Всеволожска. Понятно, что когда-то они были очень элитными, а сейчас что? Или, скажем, некий коттеджный поселок, строительство которого началось году в 2006-м, как очень элитного объекта. На дворе 2011 год, появились объекты получше, поселок все еще в продаже, сохранил ли он свой элитный статус? Или его жильцы отныне вынуждены, извините, как лохи, смириться с вынужденным понижением статуса в сторону обидного «бизнес», а то и еще хуже? Вспомним «Bellagio», стремительно теряющий статус элитного квартала таунхаузов, «Новый мир», «Парквей», «Европа», и прочих, нет им числа.

Второй момент – это по каким критериям считать поселок относящимся к определенному классу. До кризиса 2008 года все было просто и понятно: чем больше обещаний – тем выше класс. Взять, к примеру, унесенный ветром перемен «San Repino». Теперь-то застройщики стали опытнее и всяческие рестораны, спорткомплексы и прочие СПА обещают куда осторожнее. Опять же, есть поселки, которые формально продают какие-то недорогие участочки и домушки, но по характеристикам продукта способны замести под плинтус многие элитные объекты. Вспомнить хотя бы «Киссолово», «Солнечное», оба «Ягодных» (в Выборгском и Приозерском районах), «Киркко-Ярви».

Третья сложность – это вопросы моды и пафоса, против которых медицина бессильна. Почему одно картофельное поле на берегу Ладоги признается элитным поселком «Золотая бухта» и продается за большие деньги (правда, плохо), а соседнее, ровно через дорогу – совершенно экономный и куда более успешный «Тихая Ладога»? На берегу Финского залива стоят дорогостоящие «Морские террасы» и «Балтийская Ривьера», а в полукилометре – ничуть не менее приятные, но уже в общем доступные «Зеленая роща» и «Чистый ключ». Про Репино-Ленинское все уже сказано, нечего добавить. Кстати, изменения в качественной структуре предложения в этом районе позволяют утверждать, что пик модности и пафоса территории идет на спад.

Единственный способ определить классы коттеджных поселков и при этом не впасть в ересь оговорок, местных особенностей и прочих эпициклов, это оторвать критерии от материала. Другими словами, создать типологию, которая была бы нечувствительна к развитию технологии строительства, колебаниям моды, нюансам освоения территории и прочим приходящим вопросам. Которая вместо этого концентрировалась бы на чем-то относительно стабильном, например на мотивации и психологических особенностях людей и их потребительских предпочтений. Исходную идею придумала, кажется, компания Real Estate & Development Consulting, но следы ее потеряны даже на просторах Интернет. Автор лишь творчески развивает предложенный концепт. В любом случае, спасибо ребятам за толковую мысль!

Предлагаемая классификация включает в себя четыре класса объектов, выделяемых по тому, какова основная мотивация, движущая покупателем, и основной фактор, определяющий выбор:

Коттеджные посёлки эконом-класса

Мотивация – приобрести какую-то загородную недвижимость для обобщенного отдыха. Основной фактор для выбора – нехватка средств. При этом основной нюанс для успешности проекта в этом сегменте – эконом - не означает «плохой». Эконом – означает недорогой и непафосный. Именно сюда относятся как многочисленные и однообразные «участки без коммуникаций», так и недорогие, но приемлемого качества небольшие домики в коттеджных поселках. Очень часто в этот сегмент перебираются люди, морально выросшие из садоводств. Рассрочка платежа, 8-12 соток, каркасный дом, итоговая стоимость домовладения – в пределах 2-3 млн рублей, а в идеале – миллион.

Коттеджные посёлки комфорт-класса

Мотивация – приобрести загородную недвижимость для определенного, часто довольно узко понимаемого, но качественного отдыха; ключевой фактор – готовность платить за качество, улучшения, ландшафт, среду и т.п. Сюда относятся разнообразные поселки в симпатичном ландшафте и с удобствами: «Майнила», «Ольховка», «Правдинское озеро», «Вуокса Вирта», «Vuoksa Holiday Park» и прочие. Здесь обитают «дальние дачи» как рыночное явление: «Ладожский причал», «Богемия», «Речной бобр». Кроме коттеджных поселков, в этом сегменте обитает покупка и реставрация старых дач начала века, приобретение участков в старых дачных поселках и т.п. Стоимость домовладения находится между 4 и 9 млн рублей,  столь широкий разброс определяется степенью и возможностью готовности доплаты за разные аспекты качества жизни.

Коттеджные посёлки бизнес-класса

Мотивация – зафиксировать приобретенный высокий социальный статус владельца и сопутствующие ему статусные виды времяпрепровождения, ключевой фактор – готовность платить за широко понимаемый престиж (размеры, площадь, лес на участке, вид на воду и т.д.). Здесь становятся важными возможности иметь собственный пирс, поставить катер или яхту (именно возможность а не реальная потребность), близость всяческих развлекательных центров и модных объектов. Сюда попадают «Репинская усадьба», «Сосны», «Золотые пески», а также разнообразные окрестности Всеволожска. Объекты этой категории в обязательном порядке пригодны для постоянного проживания (возможность жить за городом – это важно и статусно), но очень часто используются как обычные дачи. Цена начинается примерно от 12 млн рублей за домовладение, характерные параметры – дом 250-350 кв.м., участок 20-25 соток.

Коттеджные посёлки премиум-класса

Мотивация – максимально отразить высокий социальный статус, ключевой фактор – готовность платить за уникальность. Логика и рациональность здесь не имеют силы, главное – статус и его преломление в богатом внутреннем мире покупателя и девелопера. Нельзя сказать, что качество объектов в массе сильно отличается от категории «бизнес», но порой встречаются действительно красивые решения, хотя бы те же «Мариньи». Также в качестве примеров вспоминаются «Корабельные сосны» и «Горки», «Охтинское раздолье», «Nirvana», «Patrikii Club». В борьбе за уникальность и статус будущие домовладельцы часто готовы переступить через закон и общественное мнение – отсюда регулярно встречающиеся сомнительные элитные проекты на месте детских лагерей, общественных парков и на наглухо огороженных берегах озер. Характерные параметры – дом от 250 кв.м. в по тем или иным причинам модной технологии (фахверк, кирпич, дорогой клееный брус), участки от 25 соток, стоимость домовладения – от 20 млн. до бесконечности Сюда же попадают и custom-built усадьбы на участках по гектару. 

Оцените статью:
Комментарии (4)
  • Владлен Евгеньевич, 11 октября 2011 г., 20:15
    Первым критерием деления домов и домиков является, все-таки, деление на дачи, т.е. для сезонного проживания, и на современные коттеджи конструктивно, по коммуникациям и инфраструктуре предназначенные для проживания вне зависимости от времени года. Далее, вопросы (1) расположения (транспортная доступность, красивые ландшафты),. По цене земли разница между «комфорт» и «премиум» будет не столь велика, как может показаться: на 12 соток – 1,5 – 3 млн. руб.. При этом очевидно, что премиум-класс на может располагаться в чистом поле на переведенной сельскохозяйственной земле, где застройщик построил большие по площади, но дешевые по технологии каркасные дома. В этой связи характерны каркасные поселки в районе Симагино («Новое Репино», «Парквей» и др.), которые расположены в чистом поле и их почему-то называют Репино-Ленинское (исключительно для престижности). Цены домов в поле будут отличаться от цен в красивых сосновых ландшафтах в южной части п. Ленинское (на въезде из Репино) в 2-3 раза. При этом в южной части сами огромные каменные коттеджи выглядят, как картинки, застройка однородная. Сейчас строительные технологии и возможности иные, чем 10-15 лет назад и покупатель стал более искушен. Разница в конечном продукте будет формироваться из других составляющих: (1) окружения (странно выглядит дворец в окружении халуп, как, например, в Зеленогорске), (2) использованных материалов в конструкциях, (3) использованных материалов и дизайна внутренней отделки, (4) подключенных коммуникаций, (5) внутренних систем «умного» отопления, водоснабжения (при наличии), (6) площади дома и т.п.. При этом, как показывает опыт Англии, Италии и др. европейский стран, площадь дома и участка не является ключевым фактором, поскольку более значимыми являются современные и удачные планировки, интересные архитектурные решения, по участку приятный ландшафтный дизайн и пр.. Дома более 200-250 кв.м. в Европе редкость, т.к. в этом нет смысла. Думаю, Россия с опозданием, но будет идти тем же путем, т.е. от количества метров и гигантизма к качеству, эстетике и инженерному наполнению.
  • Артем Желтов - continued, 26 сентября 2011 г., 21:40
    - Так тот холивар от теперешних маркетинговых войн между премиум-марками авто не сильно отличался. В недвижимости приведенная модель четко прочитывается при сравнении рынков на разном уровне развития. Скажем, загородного рынка СПб и ...ну пусть будет Новосибирск. Или какая-нибудь Европа. Объекты разные, объемы разные, среда очень сильно разная, но вот логика поведения людей примерно одинаковая. Экономят, меряются шириной лампасов, все одинаково. А по виду отличается, потому что материал разный. Вот примерно так.
  • Артем Желтов, 26 сентября 2011 г., 21:33
    Нет, не будет :) Понты и лежащие в их основе поведенческие и психологические мотивы никуда не деваются и не меняются. Просто реализуются на разном материале. Еще раз: в потребительском поведении может меняться только внешняя форма. Она контекстно зависима. В том числе от "развитости рынка", то есть от общего уровня потребительской культуры. Чем рынок старше - тем больше сложностей и тонкостей (см потребительское самоограничение как высшая форма потребления для ну очень обеспеченной Европы). Сущность и мотивы при этом неизменны. Помню из детства дикий холивар на тему того, что круче, "Жигули" или "Москвич" или Волга"...
  • Сергей, 26 сентября 2011 г., 16:58
    Спасибо , Артем! Интересный подход . Следующий вопрос , не в плане критики , а в плане обсуждения. Что смущает: не будет ли "мотивация и психологические особенности людей и их потребительские предпочтения" меняться быстрее предпочтений на "технологии строительства, колебаниям моды, нюансам освоения территории и прочим приходящим вопросам"?
Автор
Комментарий