Общий объем предложения в организованной загородной застройке – около 20 000 лотов (Год назад было 19100). Участков и домов в продаже стало больше – 18 800, плюс 11,2% к уровню прошлого года. Количество секций в таунхаусах на 10,1% сократилось – до 2000 штук.

В целом эти колебания можно оценить как незначительные: рынок сохраняет стабильность. Но это стабильность «в среднем по больнице». На самом деле фактическая ситуация по проектам (и даже по группам проектов) различается более чем существенно. Одни застройщики вынуждены останавливать продажи (потому что нет сделок) или вообще выводить проекты с рынка. Другие считают 5-7 продаж в месяц вполне нормальным результатом и жалуются на «недостаточно активный спрос»…

По данным Экспертного бюро «Сперанский», на данный момент приостановлены продажи в 231 поселке: объем «законсервированного» фонда – более 20 000 лотов. В 2018 году «заморозке» подверглись 27 проектов. И появилось 17 новых поселков (плюс шесть очередей).

Ситуация, мягко говоря, неоднозначная: в глубокую «заморозку» отправлено примерно столько же объектов, сколько находится в открытой продаже. (Объяснение простое: остановка продаж или работ на загородном рынке далеко не всегда связана с банкротством, скандалами и пр. По сравнению с квартирным рынком все проходит тише и мягче).

Загородный рынок нельзя рассматривать в отрыве от контекста. Но в нашем случае это мало что дает. В Подмосковье во втором квартале отмечен всплеск продаж: плюс 38%. Тенденция или случайность – пока непонятно. Доходы граждан падают с 2014 года; спрос на квартиры в петербургских новостройках в первом полугодии вырос на 50%; на апартаменты – вдвое; спрос на новые авто – на 12%. (Отдельно отметим: ипотечных кредитов выдано на 70% больше). Социологи осторожно поговаривают о смене потребительской модели: граждане перестают копить и начинают тратить, в основном – за счет кредитования.

Возможно, и на загородном рынке секрет роста кроется где-то здесь: в более тесном сотрудничестве с банками. Из петербургских застройщиков системно с ипотекой работает разве что компания «ФАКТ. Коттеджные поселки».

«Клиент сейчас меняется – его финансовая философия становится более западной, - говорит Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ.» - Даже те клиенты, которые вполне могут оплачивать сразу 100% сделки, пользуются кредитными средствами. Им психологически проще, когда остаётся некая «подушка безопасности». Доля сделок с использованием кредитных средств в общем объеме продаж компании уже составляет более 10% и растет месяц от месяца.

Сейчас на загородном рынке Петербурга и Ленобласти, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», представлены 316 коттеджных поселков.

В общем объеме предложения доля участков без подряда составляет 67%, вместе со смешанной застройкой – 94%.

Продажи за первое полугодие составили 2600 лотов. Это чуть выше – на 1,5% - чем за тот же период прошлого года. Зато, по сведениям Knight Frank SPb, в бизнес-классе продажи выросли вдвое: реализованы 63 домовладения средней стоимостью 23,7 млн рублей.

С января по июнь на рынок вышли 17 новых коттеджных проектов, с учетом новых очередей в действующих поселках предложение выросло на 2300 лотов. Таунхаусы: всего три новых проекта (плюс две очереди) – прирост предложения на 300 единиц.

Выводы.

Почти половина рынка – в замороженном состоянии, как «сыграет» этот фактор (будут ли распродажи) – неизвестно.

В активной зоне тоже все непросто: предложение растет, а спрос – нет. Возможности стимулирования спроса находятся, скорее всего, в сфере кредитования.

Новых проектов стало меньше, но они масштабнее.

Экспертные мнения

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

- Основной тенденцией на загородном рынке является активность покупателей в ограниченном пуле проектов успешных девелоперов, в которых: внятная концепция поселка, плановый срок ведения работ. Кроме того, некоторые известные компании выкупают часть наделов в поселках других девелоперов и предлагают на них строящиеся или готовые домовладения. Так, компания «Honka» предлагает построить дома на наделах в составе проекта «Репино парк», компания «Русь Новые территории» представила квартал «Флайт» в составе поселка «Земляничные поляны».

На фоне слабой динамики спроса на загородном рынке владельцы земли сталкиваются с необходимостью пересмотреть концепцию развития проектов. В поселке Романовка на месте второй очереди коттеджного комплекса «Румболовское предместье» компания Abc Group разрабатывает проект малоэтажного квартирного комплекса. Аналогичный сюжет – в поселке «Новая Дубровка»: в мае 2018 года началось строительство малоэтажки (вместо коттеджей).

Перспективы загородного направления мы оцениваем осторожно. С одной стороны, предложение продолжает пополняться как проектами с наиболее доступным типом лотов (участками без подряда), так и ограниченным количеством более качественного, комплексного продукта. С другой стороны, платежеспособный спрос ограничен, требует поддержки со стороны финансовых институтов и улучшения прозрачности совершаемых сделок

Артем Чесноков, девелопер коттеджного проекта «Сувантоярви»:

- Мы пока смотрим на ситуацию оптимистично. Трафик по запросам остается высокий, визиты в поселок – частыми, сделки идут. Кризис коснулся эконом-сегмента и комфорт-класса, в сегментах «бизнес» и «премиум» все стабильно и даже идет рост. Бороться с кризисом в низких ценовых сегментах можно только ценовым предложением или большей рассрочкой.

Спад спроса означает что срок реализации проектов будет оттягиваться. Следовательно, нужно или привлекать инвестиции – тем самым удорожать проект и стоимость лота, или оставить все как есть и смириться со снижением маржинальности. Именно поэтому в рамках проекта «Сувантоярви» мы реализуем три сегмента – «комфорт», «бизнес» и «премиум». Это позволяет диверсифицировать риски и активно строить, несмотря на перепады конъюнктуры.

Дмитрий Новосельцев, председатель правления компании «1-я Академия недвижимости»:

- Говорить о росте в сегменте бизнес-класса можно весьма условно, потому что абсолютная цифра числа продаж незначительна. Положение в этом сегменте сильно зависит от экономической ситуации в стране. Существенных изменений макропоказателей, свидетельствующих о бурном росте нашей экономики, нет. Внешние международные факторы могут негативно сказаться на рынке в сегменте бизнес-класса. Например, падение цен на нефть может обрушить этот рынок за короткий срок.

О стабильность рынка на протяжении уже нескольких лет можно говорить только в одном смысле: он находится на дне. Небольшие колебания не позволяют говорить о формировании растущего тренда.

Против рынка играют:

- Постоянно меняющиеся требования в КГА ЛО к проектам планировки территории. Из-за этого темпы проектирования задерживаются на годы.

- Изменение позиции кадастровой и регистрационной палаты в регистрации домов, как жилых на землях под дачное строительство.

- Отсутствие в ряде районов Ленинградской области достаточных по объему ресурсов инженерных сетей.

Очередной коллапс на рынке загородной недвижимости может произойти при падении цен на нефть. Аналитики оценивают вероятность такого данному сценария в 25-35%.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

- На наш взгляд, нужно разделять загородный рынок на сезонный (дачный) и сегмент пригородной недвижимости для круглогодичного проживания. Они различаются и составом целевой аудитории, и ценами.

При этом качественный проект, расположенный в хорошей локации, находящийся в активной стадии строительства, на участке с проведенными дорогами и инженерией – всегда будет пользоваться популярностью. Особенно если его наполнение отвечает актуальным запросам клиента.

Такой единичный проект может выиграть у 5-10 коттеджных поселков, часть из которых пока продается только «на бумаге», а другая должным образом не обеспечена дорогами и электричеством.

Для нас очевидно, что делает популярными такие проекты, как «Сад времени», «Озерный край» и «Небо». Прежде всего, разрабатывается концепция, проводятся сети, выполняется благоустройство, обеспечивается инфраструктура. И лишь затем начинается строительство домов для жизни. А не наоборот.