В апреле 2012 года поставлен абсолютный рекорд объемов продаж. Участвующие в информационном обмене данными по реальным сделкам застройщики подписали 245 договоров купли-продажи.

Самый высокий показатель за всю историю наблюдений. Рекордной оказалась и суммарная выручка – 596 млн. рублей. До сих пор этот показатель никогда не поднимался даже до отметки 400 млн. (в марте было 399,8 млн.).

В целом по сравнению с прошлым годом продажи в загородном сегменте нынче идут весьма активно. Если за четыре первых месяца в 2011 году было реализовано 345 лотов, то в 2012 году – 619 объектов. Число же участников информационного обмена за это время увеличилось незначительно: с 70 до 82 малоэтажных комплексов.

Как показывает статистика продаж, заметно хуже в этом году продавалась земельная нарезка без коммуникаций (число договоров, подписанных за этот период, сократилось со 119 до 31), зато сильно возросли продажи инженерно-подготовленных участков: со 126 до 338. Чуть активнее стали продаваться коттеджи. Год назад с января по апрель прошла 41 сделка с этим типом объектов, в этом году – 50. По возрастающей идут и продажи секций в таун-хаусах. Здесь зафиксирован прирост с 59 до 200 реализованных объектов.

Причем почти половина из двухсот лотов 2012 года была распродана в последний месяц. В компании «НеваИнвестПроект» сообщили, что реализовали в апреле 63 секции в проекте «Кивеннапа-север», и 30 секций – в комплексе «Кивеннапа-юг».

Примечательно, что вместе с увеличением числа продаж с этим типом объектов все сильнее снижается средняя цена покупки и метраж приобретаемых домовладений. Так в октябре 2011 года средний метраж проданных секций составил 118 кв.м. и с того времени неуклонно снижался, дойдя, наконец, до показателя в 68 кв.м. (это антирекорд за все время наблюдений). Продажи в проектах, предлагающих просторные секции, не прирастают, а даже немного снижаются, тогда как спрос на компактные лоты резко растет.

Примерно так же сокращается и средние суммы продаж. Если год назад в апреле средняя цена сделки с таун-хаусом составила 4,9 млн. рублей, то сейчас – 1,8 млн. Примечательно, что эта цифра оказалась ниже, чем средняя цена проданного участка под самостоятельную застройку (2,36 млн.).

Очевидно меняется само восприятие горожанами этого формата жилья, чему немало поспособствовали и застройщики, работающие в этом ценовом сегменте. В прежние годы таун-хаус воспринимался как полноценное загородное жилье, предполагающее высокий уровень удобства и рассчитанное на состоятельных владельцев. Сегодня секции - возможность приобрести наиболее дешевое жилье, ценовая альтернатива городским квартирам-студиям. За городом, правда, метров выходит больше, зато с транспортом похуже. Очевидно, что аудитория, нацеленная на подобные предложения, никак не пересекается с потенциальными покупателями домов и участков для последующего строительства собственного загородного дома. Сегодня продажи таун-хаусов, скорее, надо сопоставлять с продажами квартир в многоэтажных жилых комплексах в Шушарах, Кудрово или в Славянке. Причем если средняя стоимость «квартирных» предложений не опускается ниже 50 000 руб. за кв.м. (а то и существенно превосходит эту цифру), то в секциях вполне можно приобрести «квадраты» и по 25 000 руб.

Запросы без изменений

Несмотря на существенные изменения с продажами, опрошенные застройщики не видят, чтобы предпочтения покупателей с прошлого года существенно изменились. «Мы не замечаем, чтобы за год произошли существенные изменения запросов или категория клиентов. Как и раньше, жилье у нас приобретают в основном молодые семейные пары с одним или двумя детьми. Вторая по частоте категория покупателей – пары постарше, желающие переселиться в пригород, но не слишком удаляться от Санкт-Петербурга», – говорит Лилия Мякеля, директор по продажам «Гарант-девелопмент».

В ИСГ «Сплав» отметили, что по их наблюдениям, возрастает интерес к квартирам в малоэтажных домах и таун-хаусам за городской чертой – иных изменений нет. В «ЕвроСтиле» увидели подросшую за год платежеспособность потенциальных покупателей, которым теперь легче стало реализовать свои планы. Но сами планы при этом – не поменялись.

«На рынке сохраняется высокий спрос на инженерно-подготовленные участки под самостоятельное освоение. В этом сегменте совершается около 60% всех сделок. Средняя площадь приобретаемых участков составляет 14 соток. Спрос на дорогие коттеджи не растет, но стабилен: в среднем по рынку на один поселок приходится одна сделка в квартал. Несмотря на увеличение спроса на участки на юге, безусловным лидером по популярности по-прежнему остается северное направление. По нашим сведениям, пальму первенства сохраняет за собой Выборгский район, на который приходится треть покупок на загородном рынке», – прокомментировал коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Денис Бабаков. Конечно, можно поспорить с утверждением о первенстве Выборгского района. Мониторинг рынка и данные реальных продаж показывают несколько иную картину.

Оптимизм девелоперов немедленно отразился на корректировке ценовых планок: весной немало застройщиков заявили о повышении цен на объекты в коттеджных поселках. «Считаю, что такое повышение цен временное. Количество сделок на рынке хоть и увеличивается, но суммы, которые граждане готовы отдать – все уменьшаются. Да, я тоже отмечаю, что вновь проснулся интерес к загородной недвижимости, но не до такой степени, чтобы необоснованно поднимать цены. Адекватная причина для переписывания ценников, на мой взгляд, это завершение какого-либо этапа работ на стройке. Или когда в месяц в поселке продается существенно большее количество объектов, чем запланировано. К примеру, если в нашем поселке «Особый статус» в течение двух месяцев будет распродано по пять коттеджей, я пойму, что наш товар недооценен и тогда подниму цены», – прокомментировала Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории».

Планы и прогнозы

Опрошенные застройщики настроены вполне позитивно и ожидают от лета высоких показателей. «Ожидания  и прогнозы на предстоящее лето в нашей компании очень оптимистичны. Наш поселок, наконец, приобрел завершенный вид, он частично заселен – и это увеличивает его привлекательность в глазах потенциальных покупателей, ищущих загородное жилье для постоянного проживания. На сегодняшний день примерно половина построенного жилья распродано», - утверждает Лилия Мякеля. Максим Подосинов, генеральный директор компании «ЕвроСтиль», полагает, что продажи этим летом превысят прошлогодние показатели примерно на 40%. В компании «Сплав» уточняют, что прирост активности идет не во всех ценовых сегментах. «В этом году мы ожидаем, что число сделок в наших проектах останется примерно на прошлогоднем уровне. Не скрою, очень бы хотелось, чтобы активность покупателей росла, однако пока не заметно никаких признаков ажиотажа в высоком ценовом сегменте. Зато в загородных комплексах эконом-класса, где предлагаемый продукт соответствует ожиданиям покупателя, наблюдается устойчиво растущий спрос. Есть все основания полагать, что наш новый коттеджный поселок «Велигонты» (его строительство предполагаем начать в этом сезоне), удачно впишется в запросы клиентов», - говорит Лидия Пашнова, директор по маркетингу ИСГ «Сплав».

Справка об информационном обмене

Динамика и структура сделок

Динамика и структура выручки, млн. руб.

Динамика средней стоимости реализованных домовладений, млн. руб.

Динамика стоимости реализованных участков, млн. руб.