Аналитики отмечают две важные тенденции, которые проявились в первом полугодии: во-первых, постепенно уменьшается количество новых проектов, во-вторых, на рынке снова началось ценовое движение, чего не было последние два года.
По объединенным данным БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского») и консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в июне на загородном рынке открылись продажи всего в четырех поселках. Это самый низкий показатель для этого месяца за пять лет наблюдений. Так, в 2008 году в июне вышло 8 новых проектов, в 2009 – 20 поселков, в 2010 – 10 комплексов. Год назад их было 11.
Хотя и небольшое, но уменьшение количества проектов-новичков наблюдается и по статистике за шесть последних месяцев. Так, в 2008 и 2009 годах в первом полугодии девелоперы вывели на рынок по 52 проекта, в 2010 – 43. В прошлом году листинги пополнились только 39 поселками, в этом – 38.
Однако некоторые аналитики уверены, что к концу года объемы вывода новых проектов все же будут на уровне последних лет – около 90 поселков. Правда, при этом увеличится доля распроданных и снятых с реализации поселков, а также комплексов, старт которых отложили. Это подтверждается и последними данными: за май, июнь и начало июля были распроданы «Шуваловский дом» (от компании «Аксиома»), «Видная горка» («Land Aspect»), «Новый мир» («Особняк»), «Лесной край» («Вереск»), Bagatelle и «Новые Колтуши» («УНИСТО Петросталь»), «Лазоревка», «Жаворонок» и «Московка» (ДНП «Гнездо»). Однако относительно последних трех проектов у экспертов БАРН есть некоторые сомнения. Застройщик уверяет, что им удалось пристроить почти 300 наделов без инженерии за три месяца. Согласно же мониторингу реальных сделок, в последнее время участки без коммуникаций продаются «со скрипом». К тому же проекты ДНП «Гнездо» широко не рекламировались… Найти причины, почему на эти проекты вдруг возник ажиотажный спрос, опрошенные специалисты не смогли. Более вероятно, что проекты «Жаворонок» и «Московка», к примеру, были проданы оптом другому девелоперу.
Тем более, что такие случаи – не редкость. Среди последних примеров поселок «Городок на Ладоге». В «ЛВ-девелопмент» – девелоперской компании – не объясняют причины его продажи другой фирме, однако говорят, что покупатель уже найден, обсуждаются детали сделки.
За последнее время были сняты с реализации «Видное» (ИП Терновский) и приостановлен проект компании «Особняк» - «Ахматово». У предпринимателя Терновского изначально было выведено на рынок пять проектов, в итоге два из них («Видное» и «Солнечные просторы» заморожены), в продаже остались «Находка», «Луговое», «Лубенская долина». В поселке «Ахматово» - техническая проблема: некоторые участки затапливаются водой. В компании заявили, что приложат все усилия для устранения этой неприятности.
Девелопер «Финский стандарт» предполагал в первом полугодии вывести несколько поселков («Страусиный рай», «Энкола», «Соловьиная роща»), но отложил их старт предположительно до сентября.
Проекты компании Village Consulting находятся в продаже, однако сняты с рекламы. Сайт – на реконструкции; в компании, возможно, пройдет реорганизация. С осени девелопер намерен с новыми силами начать работу по продвижению своих проектов.
Контактные телефоны, указанные на сайте suvanto.ru, где рекламировались проекты «Портовое», «Ягодное», «Ольховка», «Островное», «Сосны», «Маяк», не отвечают. Эти проекты реализуют частники, а продажами, по всей видимости занимались специалисты портала. Маркетологи «Бюро аналитики» продолжают следить за этими проектами, записывать их в приостановленные пока не торопятся.
Еще одно из важных событий последнего времени – банкротство компании «Родекс Северо-Запад». Это второй громкий процесс на загородном рынке (напомним, примерно два года назад были поданы иски о банкротстве крупной компании «Павловский посад»).
«Такие ситуации иногда случаются даже с сильными компаниями. Не думаю, что это начало волны знаковых банкротств. Отчасти потому что с юридической точки зрения сегодня договоры, пакеты документов на продаваемые объекты, схемы продаж стали более совершенными и, как правило, неплохо защищают права покупателей. Я оцениваю этот рынок как более безопасный, чем городской или областной первичные квартирные рынки», – комментирует ситуацию Алексей Рогов, генеральный директор Village Consulting.
Эксперименты с ценами
Участники рынка отмечают существенную активизацию спроса в последние полгода. Наблюдая увеличение количества покупок в загородном сегменте, девелоперы вновь начали экспериментировать с ценой. Причем, одни стали предлагать скидки и бонусы, а другие – напротив, переписывают ценники в сторону повышения. Таких процессов давно не происходило. Приведет ли это к росту средних цен на рынке или к их снижению, пока не ясно.
Напомним, во время кризисного 2009 года, маркетологи фиксировали массовое снижение цен. Средний уровень дисконта составлял 25-30%. Одни девелоперы широко рекламировали скидки, другие уменьшали свои запросы молча.
К осени 2009 года эти игры на понижение закончились. Изредка девелоперы еще пробовали привлечь покупателей скидками или подарками, но это не срабатывало. Другие решались даже вопреки спросу поднять ценники, хотя бы вслед за инфляцией, но, как правило, через пару месяцев восстанавливали прежние значения цен.
Этим летом девелоперы вновь начали активно предлагать скидки или более мягкие условия продаж.
Так, к примеру, компания «Стинком» распродавала участки на Сиреневой улице в поселке «Гармония» со скидкой 15%, компания «Особняк» в поселке «Жемчужина Разлива» готова продать последние дома с 10% дисконтом, а ИСГ «Сплав» на некоторые участки в «Охтинском раздолье» снизила цены на четверть. В «Малиновых вечерах» девелопер предлагает расплатиться сначала только за участок, а в 2013 году еще почти такую же сумму отдельно внести за коммуникации. В «Румболово» от «ПулЭкпресс» и в «Новом Минулово» от ИСК «Константа» клиентам обещают беспроцентную рассрочку. Есть немало других примеров: скидка за друзей, на первый взнос, за единовременную оплату и прочее.
Все эти акции – суть скрытое снижение цен. Однако параллельно с этим процессом появились и сообщения о том, что в некоторых проектах девелоперы переписывают ценники в сторону повышения.
Так, в «Традиции» («Константа») планируется осторожное – на 3-5% - подорожание.
Примерно в этих же пределах были переписаны цены на некоторые домовладения в поселке «Особый статус». «Ценовая вилка у нас осталась прежней от 11,5 до 22 млн. рублей, однако на некоторые объекты мы решили увеличить цены. В среднем, коррекция состоялась примерно на 5%. Решение увеличить стоимость мы приняли после того, как изменилась форма прав на землю – теперь она не в долгосрочной аренде, а в собственности компании. А кроме того, мы выполнили очередной этап строительных работ: в поселке готов и полностью меблирован шоу-дом, кроме него завершено еще семь коттеджей. В стадии строительства – еще четыре здания. В поселке проложены коммуникации, построен дом охраны и прочее. Дополнительным стимулом стал общий подъем на рынке, а также хорошие темпы наших продаж», – сообщила Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории».
Гораздо решительнее поступили в поселке «Рыжики»: на участки второй очереди цены подняли сразу на 30%.
«Мне кажется, поведение застройщиков становится все более разумным, взвешенным. Если раньше девелоперы действовали по наитию, то уже сегодня немало компаний действительно разбираются в рынке, имеют большой опыт работы и портфель реализованных проектов. Замечаем также, что значительная часть девелоперов начинает серьезно относиться к аналитике. Они не только прислушиваются к рекомендациям экспертов, но и внимательно следят за рыночной конъюнктурой и в связи с ситуацией выстраивают свою маркетинговую стратегию и ценовую политику», – считает Ольга Трошева, заместитель генерального директора Консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Июньский вброс
В июне девелоперы вывели два поселка, в которых предлагаются участки без подряда и два – где продаются дома: коттеджи и таун-хаусы.
Самый крупный – «Кивеннапа Юго-Запад». Это третий проект ГК «Кивеннапа». Поселок на 600 домовладений находится в 38 км от Петербурга, рядом с поселком Каськово. Здесь также предлагаются сверхдешевые и сверхкомпактные таун-хаусы – 37 кв.м за 1,05 млн. рублей (цена действительна при единовременной оплате). Самый дешевый отдельно стоящий коттедж (панельно-каркасный) обойдется в 2,76 млн. рублей при площади 58 кв.м.
Второй поселок, где предлагаются дома – «Европейский» от компании PolarSIP. Он находится недалеко от Красного Села, 12 км от Петербурга. Здесь предполагается построить 109 коттеджей и таун-хаусы на 40 семей. Помимо жилья в поселке предусмотрена весьма изобильная инфраструктура: СТО, шиномонтаж, автомойка, продуктовый магазин, магазин строительных и бытовых товаров, мини-гостиницы, кафе, комплекс с фитнес-центром и сауной. Стоимость участка - 130 000 рублей за сотку. Девелопер готов взяться за строительство дома по любой из технологий: каркасно-панельная, газобетон, термобрус. Цена коттеджа рассчитывается индивидуально.
В дачно-коттеджном поселке с необычным названием «Терёбушка» (застройщик ДКП «Феликсово»/«Энион») предлагаются участки без подряда. Поселок расположен в Кировском районе, в 80 км от КАД. Здесь предусмотрено строительство 183 коттеджей. В поселке предполагается создать торговую зону, детские и спортивные площадки, гостевую парковку, дом охотника и рыбака (прокат, продажа и ремонт снаряжения). Цена земли зависит от того, заказывает ли покупатель строительство дома девелоперу, или же строится самостоятельно (а равно и с привлечением сторонних компаний). Так, участки с подрядом согласны уступить за 35 000 руб. за сотку, без подряда – на 10 000 рублей дороже.
В комплексе «Тюнев Посад» от одноименной управляющей компании тоже предлагаются участки без подряда. Поселок находится в 160 км от Петербурга (Кировский район, около Вороново), зато в 5 минутах ходьбы от Ладожского озера. Здесь выставлены в реализацию 74 участка площадью 13-33 сотки по цене от 50 000 до 90 000 рублей за сотку.
К слову, в июне также была запущена в продажу вторая очередь поселка «Медное озеро-2» («Росса Ракенне СПб»).
Предварительные продажи были открыты в поселках «2 берега», «Озерный край», «Велигонты», «Новые Ольшаники». Еще около 20 проектов собираются вывести ряд компаний (среди них 10 дачных поселков от ГК «Кивеннапа», «Царицына гора» от «Олимпа-2000», «Мюнхаузен» от «Стинком», два проекта от Land Aspect и другие).
Кстати
В прошлых обзорах мы упустили из вида еще несколько проектов: в мае открылись продажи в поселке «Медное» («АТС Малиновка»). Некоторые СМИ сообщают об открытии продаж еще в одном проекте от этой компании – «Семиозерье». Однако в поселке пока идут работы по межеванию, а соответственно, могут быть подписаны лишь предварительные договоры купли-продажи.
Также в июне вышел в рекламу поселок «Константиновка» (от компании «Профессионал»). Некоторые СМИ записали его в новички, хотя работы по поселку начались год назад и на данный момент уже 30 наделов в нем продано. «Константиновка» находится около поселка Рахья, недалеко от озера Гладкое. В поселке 105 участков площадью от 12 до 16 соток, на которых возведут дома по типовым проектам площадью 120, 140 и 180 кв.м. Минимальный лот (дом 120 кв.м на участке 12 соток с коммуникациями) обойдется в 3 млн. рублей.