Второй квартал 2012 года загородные застройщики отработали «на ура». Согласно статистике информационного обмена, который ведет БАРН («Бюро аналитики по рынку недвижимости»), за этот период девелоперами, участвующими в проекте, было реализовано 734 объекта. Для сравнения, в первом квартале 2012 года этим компаниям удалось продать лишь 374 лота.

Еще одно показательное сравнение – с аналогичным периодом прошлого года. Тогда за квартал участникам информ-обмена удалось реализовать 345 объектов (участков, домов, таун-хаусов). А за тот же период 2010 года – лишь 163. Конечно, за это время число малоэтажных комплексов, по которым ведется подсчет, существенно выросло. Так в 2010 году их было (в среднем) – 51, в 2011-м – 76, в 2012-м – 90. Однако объемы продаж, как видим, росли существенно быстрее. В результате в 2010 году на каждый проект в среднем за квартал пришлось по 3,2 сделки, в 2011 году – по 4,5 продаж, в 2012 году – по 8,3 подписанных договора.

Активность в росте

«Продажи первого полугодия 2012 года нас порадовали. Покупательская активность была довольно высокой. Согласно нашим данным, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество реализованных в Ленобласти инженерно-подготовленных участков увеличилось на 70%. Хотя пока большинство покупок по-прежнему проходит в нижнем ценовом сегменте. Показатели наших продаж также были стабильно высокими», – комментирует Лариса Инченкова, коммерческий директор ООО «Особняк» (предприятие Группы ЛСР).

«Продажи в наших поселках выросли примерно на 20% по сравнению с весной 2011 года. А интерес к новому поселку «Можайское» превзошел все ожидания. С 1 августа мы планируем поднять цену на участки в этом проекте», – делится наблюдениями Юлия Филатова, начальник отдела продаж FD-Group.

Впрочем, нельзя сказать, что все застройщики ощутили подъем интереса к своим проектам: на рынке остается немало коттеджных поселков, в которых продаж как не было, так и нет. Число сделок, приходящихся на каждый отдельно взятый проект, остается весьма небольшим, поэтому картина, которую наблюдает каждый застройщик, вполне может противоречить как видению его коллег, так и общей статистике по рынку. «В первом квартале сделок было неожиданно много, а во втором активность покупателей в наших проектах, напротив, сократилась. Мы связываем эти странности поведения клиентов с очередным витком нестабильности на мировых и российском финансовых рынках, произошедшем во втором квартале нынешнего года. Несмотря на то, что к июлю очередной  период турбулентности пошёл на спад, вступил в силу другой фактор – начало сезона отпусков и традиционное снижение активности», – рассуждает Сергей Михайлов, руководитель проекта «Юкковское».

Не увидели существенного прироста по сравнению с прошлым годом и специалисты компаний «Факт», «Новая дача» и некоторых других. Однако с общей статистикой не поспоришь.

Согласно данным «Бюро аналитики», единственная категория объектов, в которой за год произошел существенный спад спроса – это участки без инженерной подготовки. Если во втором квартале 2011 года в рамках информ-обмена было зафиксировано 93 подобных продажи, то теперь – лишь 41. При этом количество сделок с инженерно-подготовленными землями выросло со 170 до 369. А вот коттеджи по-прежнему продаются с трудом: количество реализованных особняков увеличилось за то же время с 35 до 49 (примерно на такую же величину расширился и круг участников). Тогда как продажи таун-хаусов подскочили с 47 до 276. Кстати, по статистике за 2010 год, тогда за второй квартал было реализовано всего 5 секций. То есть, если ориентироваться на эти цифры, получается, что за два года спрос на этот вид недвижимости вырос больше чем в 50 раз.

Дешевеют в розницу

Увеличение числа продаж идет параллельно с другим процессом: удешевлением покупок. С каждым кварталом покупатели оставляют у застройщиков все меньшие суммы денег. Если в 2010 году (опять же сравниваются данные за II квартал) средняя цена договора составляла 4,0 млн. рублей, в 2011-м – 2,9 млн. рублей, а к 2012-му сократилась до 2,3 млн. рублей. При этом средняя стоимость покупаемых участков с коммуникациями сократилась с 2,45 до 1,88 млн. рублей, коттеджей с 10,5 до 8,3 млн. рублей, а таун-хаусов – с 4,0 до 2,1 млн. рублей (причем доля последних объектов в общем объеме сделок существенно увеличилась).

Если средние площади и стоимость «квадрата» отдельно стоящих домов последние годы колеблются вокруг одних и тех же значений (150 кв. м. и 55 000 руб. за кв. м), то секции с каждым годом становятся все компактнее, а цена каждого метра – все ниже. Сравните, если в 2010 году при средней площади 146 кв. м. покупатели платили по 56 000 руб. за кв. м, в 2011 году метражи сократились до 88 кв. м. и покупать их начали по 43 000 рублей, а к 2012 году площади уменьшились до 74 «квадратов», которые раскупаются по 29 000 рублей. Весьма показательно в последнее время появление на рынке секций, которые по размеру могут составить конкуренцию однокомнатным «хрущевкам» – 30 кв. м. Застройщик уверен, что таким образом он движется вслед за спросом.

Что касается перспектив развития ситуации на рынке, большинство опрошенных девелоперов не видят причин, чтобы цены менялись ни в сторону уменьшения, ни в сторону увеличения. «Большую роль будет играть ситуация на мировом рынке. В любом случае, вряд ли стоит ожидать массового повышения цен», – уверена Юлия Филатова. «Значительного повышения цен вряд ли стоит ожидать. Могут подрасти стоимость на объекты с привлекательной локацией и полным пакетом инженерии», – согласна с коллегой Александра Малышева, менеджер УК «Новая дача». Схожие точки зрения имеют и другие эксперты.

Динамика и структура продаж участников информационного обмена

 
Данные «Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского»

Динамика и структура выручки участников информационного обмена, млн. руб.

 
Данные «Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского»

Средняя цена реализованных участков без подряда, млн. руб.

 
Данные «Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского»

Средняя цена реализованных домовладений, млн. руб.

 
Данные «Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского»

Мнения экспертов

Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании «Русь: Новые территории»:

– На загородном рынке проявилась новая тенденция: количество приостановленных проектов превышает количество выведенных на рынок. Так, по данным «Бюро аналитики по рынку недвижимости» за полгода в реализацию вышло 38 малоэтажных комплексов, причем за то же время было приостановлено 43 проекта. Мне кажется, «заморозка» комплексов связана с недостаточной продуманностью идеи, концепции или расчетов. Предполагаю, что эта тенденция к концу года только усилится. Как правило, замораживаются относительно «новые» поселки, то есть появившиеся в продаже за последние два года. Основные причины – проблемы с документами или полное отсутствие сделок. То, что было построено до кризиса, по меркам сытого рынка, тоже почти не продается, однако девелопер уже вложил в проект деньги и ему ничего не остается как урезать штат до минимума и ждать своих покупателей сколько потребуется.

Наталья Егорова,
Начальник отдела продаж компании «ПетроЗемПроект»:

– Результаты продаж в первом полугодии вполне оправдали наши ожидания и даже, пожалуй, превысили их. Что касается второго полугодия, то прогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке довольно трудно. Хотя политическая и экономическая ситуация в стране вроде бы стабилизировалась, но спрос пока остается в основном лишь в нижнем ценовом сегменте: желающих приобретать дорогие дома больше не становится. В то же время я не ожидаю, что застройщики пойдут на скидки, думаю, они постараются держать цены на нынешнем уровне.

Валерий Панкратов,
Исполнительный директор RusWoodHouse:

– Первое полугодие наших ожиданий не оправдало. Покупательский интерес к загородному жилью существенно не вырос. Спрос весьма нестабильный и поэтому трудно поддавался прогнозированию. Снижения цен в коттеджных поселках в обозримой перспективе мы не ждем. Стройматериалы растут в цене не по дням, а по часам. Сейчас перед застройщиками строит задача любыми силами удержать цены и не демпинговать.

Сергей Михайлов,
руководитель проекта «Юкковское»:

– Полагаю, в дальнейшем можно ожидать некоторого оживления рынка к августу-сентябрю: учитывая постоянную инфляцию в России, в сентябре большинство застройщиков  поднимут цены, а наиболее «продвинутые» покупатели постараются это повышение опередить и приобрести недвижимость по более выгодным ценам.

Лариса Инченкова,
коммерческий директор ООО «Особняк» (предприятие Группы ЛСР):

– Покупательский интерес к загородной недвижимости сейчас довольно стабилен, ценовое предложение адекватно имеющемуся спросу. По данным нашей аналитической службы, предложение на рынке будет пополняться новыми поселками, в том числе в верхнем ценовом сегменте.