Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Итоги 2012 года оказались неутешительными

Согласно наблюдениям специалистов Бюро аналитики по рынку недвижимости, ситуация на загородном рынке в 2012 году имела несколько серьезных отличий от той, что наблюдалась в предыдущие годы.

К примеру, сократилось количество новых проектов, заметно выросло число приостановленных комплексов. Вообще девелоперы вели себя весьма активно: было зафиксировано немало попыток разморозить поселки, продажи в которых были остановлены уже давно. Спрос вел себя весьма нехарактерно: серьезный всплеск количества сделок произошло в апреле (тогда как обычно в это время он только «разогревается» перед летним сезоном). С весны количество продаж пошло на спад – что совсем необычно. Покупатели бойко расхватывали таун-хаузы, хотя к концу года и в этом сегменте стало заметно определенное охлаждение.

Начало года вселило во многих девелоперов чувство оптимизма. Многим почему-то показалось, что спад активности на загородное жилье практически преодолен, и на нас надвигается вал спроса на дома и участки за городской чертой. Немало девелоперов возобновили работы над когда-то приостановленными проектами. Однако действительность быстро поставила все на свои места: проекты, разработанные при другой рыночной ситуации на сегодняшнем рынке продавать не получается. Как минимум, нужна серьезная реконцепция. В результате многие поселки, которые были разморожены в первой половине года, некоторое время простояв листинге, вновь закрылись. Практика доказала: говорить о благоприятных условиях вхождения на рынок пока, увы, не приходится.

Сразу оговоримся, конечно, у каждого проекта своя судьба и свои причины для открытия и закрытия продаж: кого-то винит подрядчиков, кто-то кивает на задержки с документами… Однако когда явление наблюдается массово, конечно, есть причины задуматься не о «индивидуальных» причинах, а об общих тенденциях.

Так, в минувшем году вновь был снят с продаж коттеджный поселок «Новый Шлиссельбург» от компании «РусФинСтрой» (работы и продажи по нему возобновились в 2012 году после двухлетней заморозки). После длительной приостановки всего лишь на три месяца включился в игру комплекс San Repino и в ноябре опять ушел на скамейку запасных. Вторую очередь некогда успешного проекта «Зеленые каскады» компания «МедиаПром» собиралась запустить еще в 2008 году. И только в 2012-м девелопер заявил о начале продаж в «Зеленых каскадах-2». Но провисев в листингах пару месяцев, проект был закрыт. Неоднократно размораживался и проект «Антоновка», и «Золотая бухта». Но по первому - идут суды и перспективы весьма туманны, а во втором – даже после реконцепции нет продаж. Есть и немало других примеров.

Вне игры

Всего за год приостановились продажи примерно в 80 малоэтажных комплексах. При этом большинство их застройщиков сообщают о планах вывести этот проект через некоторое время после реконцепции. Тем не менее, специалисты Бюро аналитики все чаще слышат фразу «мы отказываемся от реализации этого проекта, потому что не видим перспективы».

Один из частых сценариев дальнейшего развития ситуации: компания пытается продать ненужный ей актив оптом. Иногда такие земли кто-то берет в работу, и они вновь попадают на рынок коттеджных поселков под другим названием и с другими параметрами. Однако найти покупателя на такие земли – непросто.

Сегодня можно назвать с десяток проектов, реализуемых оптом: по такому схеме все свои проекты реализует компания «Феникс» («Невский», «Ладожский» и проект без названия во Всеволожском районе). Всего за 20 млн. рублей готовы уступить «Скалу», за «Любашу» просят еще вдвое меньше. Оптом по-прежнему продается «Долина озер», «Надежда», «Вишневское озеро» и «Солнечные просторы». Заметим, что ни один из этих проектов так и не был продан за этот год.

Казалось бы, при таком количестве снятых с продажи проектов, консалтинговые компании должны быть завалены работой – ведь им необходимо разрабатывать новые концепции и давать советы по наилучшему использованию земли. Однако этого не происходит. Представители ведущих консалтинговых фирм солидарны: за новой идеей для поселка к ним приходят единицы. «Знаю, что это звучит очень странно, но к нам за услугами почти не обращаются компании, которые закрывают проекты на реконцепцию. На моей памяти лишь несколько поселков, которые закрылись на переделку, побывали в работе у специалистов. Не заметно вала заказов и на маркетинговые исследования о текущей ситуации на рынке», - рассказывает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Видимо, застройщики неудачных проектов уверены, что уж теперь-то они знают, чего хочет покупатель.

Только в предновогодний период из листингов пришлось удалить: проекты компании «Светлострой» («Осельки», «Чайпиле», «Ириновский», «Кискелово»), поселки компании «АТС Малиновка» («Сюрья», «Шугоозеро», «Семиозерье»), комплексы компании «Народный дом» («Малая земля» -он же «Федоровская горка» и «Новые Пороги»). Так из реализации были сняты «Лосось и окунь», «Юкки-Каньон», «Пасторский ручей», «Куккузи», «Федоровская горка» (прежнее название «Федоровское», не путать с проектом «Малая земля»), «Солнечное» (имеется в виду проект от ГК «Мидгард»), «Румболовское предместье». Несмотря на то, что в коттеджном поселке «Оккела» девелопер совсем недавно начал реализовывать участки без подряда (вместо наделов с подрядом), это все же не уберегло проект от ухода из листингов.

Столь же печальной оказалась судьба проекта «Проба» (не путать с «Новой Пробой»!). Он числился в продаже пару лет, а теперь компания-застройщик его свернула.

Несколько странно ушел проект «Строгановская усадьба». В этом относительно небольшом проекте оставались последние лоты, однако уже несколько месяцев в компании не отвечают на звонки. Можно, конечно, предположить, что в поселок пришла «электричка с покупателями» и последние лоты благополучно распроданы. Но может девелопер просто не видит необходимости тратиться на рекламу и содержание отдела продаж из-за оставшихся объектов, ведь покупателей на них можно ждать несколько лет (такие случаи на рынке не редки).

Все теснее наши ряды

В 2012 году почти вдвое увеличилось предложение таун-хаусов – это следствие сильно возросшего спроса на этот продукт, что подтверждается статистикой реальных сделок, которую ведет Бюро аналитики. На рынок вышло сразу несколько очень крупных проектов с таун-хаусами. Немало примеров, когда в уже существующих проектах девелоперы ввели в предложение сблокированные дома. Так что сегодня в листингах предлагается около 9000 таун-хаузов, причем больше половины из них (около 5000 объектов) появилось в этом году. В основном, прирост составили недорогие секции (стоимостью 1-4 млн рублей). Стремление к выводу экономичных предложений, конечно, сказалось на площадях лотов: появилось немало весьма компактных вариантов.

Этим летом компания СНВ вывела на рынок проект «Покровские горки». В коттеджном поселке «Смольный» прошла реконцепция, в результате которой появилось еще 700 небольших и недорогих таун-хаузов. В «Янино» третья очередь, которая стартовала в сентябре, также состоит из 90 сблокированных домов. Дешевые и компактные таун-хаузы также предлагаются в комплексах «Шагрово», «Близкое», «Хязельки», «Соловьиная роща», «Березовка», «Таун-парк «Энкола», «Петровская мельница», «Кивеннапа Юг», «Кивеннпа Юго-Запад», «Кивеннапа Подгорное» и др.

Девелоперы уже включили этот тип жилья в комплекс «Виктория», «Черничная поляна», поселок «Вишневый сад».

Юниоры в дефиците

В 2012 году количество новичков впервые пошло на снижение: только 80 новых комплексов открыли продажи. Это почти на 10-15 проектов меньше, чем в предыдущие годы.

Так в октябре, согласно статистике Бюро аналитики, открылись продажи лишь в проекте «Арли», в ноябре – Liikola Club, «Шагрово» и «Солнечная поляна». Правда, некоторые источники записывают в список «новчиков» проекты, реклама которых началась в этом году, однако продажи были открыты гораздо раньше: к примеру, ДНП ЛОСТ появился в листингах в этом году, однако старт продаж был дан в 2011-м, в том же году продажи открылись и в СНТ Ромашкино (Вуокса Клуб), в ДНП «Парковое» сделки подписывают с 2010 года, а в «Малой Финляндии» аж с 2008-го. Есть и другие примеры.

Но при этом еще масса девелоперов только заявили о своем намерении выйти на рынок, но так этого и не сделали. Так, анонсировали «Солнечное» (около деревни Нелаи от частных лиц), Osko-Village, «Дудергоф», «Северное сияние», «Поселок на Правдинском озере», «Поселок на Красном озере», «Комаровский берег», «Немецкая слобода», «Царицына гора», квартал около поселка Токкари, «Царская долина», «Усадьба Воронцово», «Кивеннапа-Ильичево», Golf-dacha, «Райяйоки», «Александровский», «Разумовское», «Финский хутор» (другое название «Кротово Сити»), «Черноушево», «Озеро Александровское», «Лесной уют» и др.

Проект «Велигонты», хотя предварительные продажи здесь идут очень бойко, тоже пока нельзя числить среди реализуемых. Активно подписывают предварительные договоры в малоэтажном комплексе «На Парице» - но говорить о старте продаж и здесь преждевременно.

Перечисленные выше проекты находятся на разной стадии реализации, но, в основном, продажи не начаты из-за того, что девелоперы ждут последних согласований или оформляют необходимые документы. Однако как скоро застройщики смогут решить все проблемы, неясно. На рынке есть примеры, когда в проекте уже построена первая очередь объектов, однако продать их пока невозможно. Самые яркие пример: вот уже больше двух лет ожидается начало продаж в проекте «Уварово», второй год не запускают обещанные «Калливере» и «Муромицы», с начала 2012 года не могут начать подписывать договоры в «Акварели», «Страусином рае», «Соловьиной роще», «Таун-парке «Энкола», «2 берегах». Давно обещают следующую очередь и в поселке «Новая Ижора».

На посошок

Конечно, есть и некоторое число проектов, которые прекратили продажи в связи с их успешным завершением. Так полностью распродали коттеджный поселок «Европа» - здесь 23 участка без подряда распродали примерно за два года. В «Колокольцево» примерно за тот же срок было реализовано 58 объектов (в основном – участки, но есть среди раскупленных лотов и три дома). К концу 2012 года завершили продажи проекты «Уютное», «Заостровье» и часть поселка «Лубенская долина», которую реализовывала ГК «Мидгард». Есть и другие примеры.

Впрочем, есть среди реализованных проектов и те, к которым у специалистов остаются вопросы. К примеру, в комплексе «Малиновка», согласно заявлению компании-девелопера (проект принадлежит ДНП «Гнездо») за 9 месяцев распродали 191 надел при цене от 0,4 до 0,7 млн. рублей за участок. Получается, что в среднем в компании продавали по 21 объекту в месяц. И все - без активной рекламы...

Весьма показательно закончился 2012 года на загородном рынке: количество акций, бонусов и подарков перед Новым годом превзошло самые смелые ожидания. Такого желания уступить товар со скидкой на рынке еще не было. Что особенно необычно, во многих проектах суммировались бонусы по двум, а то и трем акциям сразу. Максимальная зафиксированная скидка составила 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

Очевидно, застройщики ощущают возрастание конкуренции на рынке – других объяснений не найти. Застройщики стараются умерить аппетиты до минимума, чтобы хоть как-то поднять продажи: покупатели сегодня совсем не настроены переплачивать за загородное жилье, если видят какую-то возможность сэкономить.

Оцените статью:
Автор
Комментарий
Этим знаком отмечены посёлки, которые по мнению коллектива нашего портала являются лучшими представителями в своём классе