В первом квартале 2015 года активность покупателей была вдвое ниже, чем в тот же период год назад. Хотя есть некоторые признаки того, что ситуация будет улучшаться, однако подобные прогнозы следует делать с известной осторожностью.

В марте участники информационного обмена (подробнее об этом проекте см. врезку) заключили 82 сделки купли-продажи. Не сильно больше, чем в феврале (тогда было реализовано 79 лотов) и январе (59 продаж). В целом за первый квартал было реализовано 165 участков, 13 коттеджей и 42 секции таун-хаусов. Для сравнения, в 2014-м году за тот же период владельцев обрели 248 участков, 30 коттеджей и 134 секции. Стоит отметить, что на показатели первого квартала 2014 года сыграл ряд повышающих факторов: резко возросший оптимизм по поводу присоединения Крыма и удачно проведенной олимпиады в Сочи - о чем подробно писалось в предыдущих обзорах.

Динамика и структура сделок участников информационного обмена

здесь и далее данные Бюро аналитики по рынку недвижимости

Динамика и структура выручки

Ситуация на загородном рынке в целом соответствует тому, что происходит с городским жильем:  застройщики фиксируют существенное сокращение объема сделок по квартирам в многоэтажках. Цены на вторичное жилье начали снижаться. Пессимизм царит и на автомобильном рынке. По данным Ассоциации европейского бизнеса АЕВ, за этот период в стране было продано 383 000 новых автомобилей — на 36,3% меньше чем за аналогичный период 2014 года.

Индекс потребительских настроений россиян, согласно данным Левада-центра, в этот период держался на самых низких показателях, сравнимых с планками на пике предыдущего кризиса 2008-2009 годов. Как показывает индекс ожидания безработицы в феврале (более поздних данных пока нет) в этом отношении пессимизм граждан вполне сравним с тем, что наблюдали социологи в 2008-2009-х годах.

Что остается уверенно стабильным, так это высокая степень одобрения согражданами деятельности Президента и правительства.

Вдогонку за инфляцией

За первые три месяца 2015 года инфляция, согласно официальной статистике, составила 7,44%. В 2009-2013 годах такой рост цен происходил за год. В годовом выражении в марте инфляция превысила 16% — столь высоких показателей не было последние 14 лет.

По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, в первом квартале средневзвешенный рост цен в коттеджных поселках составил 5,7%: несмотря на спад продаж, застройщики переписывали ценники вслед за инфляцией и для компенсации возросших рисков нестабильности российской валюты.

Надо отметить, что так же поступают и городские застройщики. Динамика цен на квартиры, согласно статистике одного из тематических порталов, весьма показательна: на вторичном рынке цены снижаются, на первичном — растут. При этом надо понимать, что цены на готовое жилье — более внятный показатель активности покупателей: они никак не связаны с себестоимостью строительства, а меняются вслед за спадами и подъемами интереса потенциальных покупателей. Правда, делают это с известной задержкой. Застройщики же в свои цены закладывают растущую себестоимость и риски. Им лучше не продать квартиру вообще, чем реализовать объекты себе в убыток.

В результате в первом квартале средняя стоимость сотки реализованных участков достигла 165 000 рублей. Это на 6% больше, чем в предыдущем квартале. Что важно: в течение 2014 года этот показатель снижался, теперь же тенденция изменилась. По итогам 2014 года эксперты Бюро аналитики выяснили, что количество дорогих лотов по всем классам объектов (участки, дома и таун-хаусы) сократилось, а в среднем и нижнем сегментах – возросло. Сегодня, похоже, дорогие лоты опять становятся востребованными. 

Динамика средней цены реализованной сотки, тыс. руб.

Динамика средней цены реализованного кв.м. домовладения, тыс. руб

Это подтверждают и наблюдения застройщиков. Эксперты ГК «Кивеннапа» отмечают, что в марте количество сделок в компании не возросло по сравнению с февралем, однако доход увеличился — граждане останавливают свой выбор на более дорогих объектах.

«К недорогому предложению сейчас интерес у наших покупателей весьма невысок. В этом мы видим отличие от ситуации 2008-2009 года, когда такие объекты пользовались большой популярностью. Сейчас же спрос сместился в сторону более дорогого предложения, в частности, объектов, находящихся на более высокой стадии готовности».

Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса «Юкковское» (в этом проекте реализуют довольно дорогие земли в Юкках) отмечает: «В марте мы зафиксировали значительный рост интереса к нашему проекту «Юкковское». Количество звонков и просмотров увеличилось в 1,5 раза». 

Примечательно, что при общем снижении продаж автомобилей в первом квартале, о чем говорилось выше, тем не менее по некоторым маркам фиксируется прирост. А именно Mercedes (+9%), Lexus (+19%), Porche (+54%). 

В первом квартале 2015 года средняя стоимость квадратного метра реализованных коттеджей оказалась рекордной: 84 200 рублей. Продаж было не то, чтобы много. Однако доля дорогих сделок в них ощутимо подросла, что видно из приведенных цифр.

Рекордно высоким оказался и показатель средней стоимости «квадрата» таун-хаусов: 46 700 рублей. По сравнению с показателями годовой давности, эта цифра возросла на 38%. 

Земля не впрок

Мы попытались выяснить у застройщиков, изменились ли как-то настроения покупателей земельных участков (основной вид продаж на загородном рынке) относительно намерений строиться. Покупают ли граждане сегодня землю «на последние деньги» с планами приступить к возведению дома в дальней перспективе, или имеют твердые намерения сразу осваивать приобретенные лоты, а значит свободные средства у них есть. Мнения экспертов разошлись. «Покупатели участков берутся за возведение дома сразу, и стремятся завершить строительство за один сезон», — поделилась наблюдениями Ольга Ландграф.

«По моим ощущениям, сейчас стало меньше клиентов, желающих приобрести участок и сразу начинать строиться. Все еще ощущается потребность потенциального клиента в выгодном вложении денег», — не согласен с коллегой Максим Голубев, начальник отдела продаж «Фаэтон Девелопмент Групп».

«Планы по строительству у всех разные: половина клиентов спешит начать возведение дома, вторая половина вложила все имеющиеся средства в землю и теперь копит на фундамент, стены и т.д. Не начинается строительная активность и на участках, которые в конце 2014 года приобретались с инвестиционными целями», — говорит Елена Шишулина, руководитель отдела продаж «Старт-Девелопмент».

Так же считает и Анна Лукьянчук, коммерческий директор компании «Сити 78. Загородная недвижимость»: «Я бы не сказала, что в этом отношении что-то изменилось, соотношение 50 на 50 как было так и остается».

«Как правило, покупатели участков подороже — от 1 млн. и выше — начинают стройку не сразу, а относят на следующий год. Но они стараются купить землю на начальном этапе проекта, когда цена наиболее привлекательна», — делится своим видением Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом».

Справка об информационном обмене.

Мнения экспертов:

Максим Красненко, генеральный директор ГК «Кивеннапа»:
- В начале весны на загородном рынке, как правило, не отличается высоким спросом (прошлый год – редкое исключение). Население постепенно «раскачивается» после утомительных и неспокойных зимних месяцев. Звонков в компании несколько меньше, чем обычно в это время, однако, как ни странно, просмотров происходит довольно много. Это говорит о том, что интерес к нашему продукту стал более предметным.

Анна Лукьянчук, коммерческий директор «Сити 78. Загородная недвижимость»:
- В марте мы вышли на свой средний показатель по количеству сделок в месяц. Одна из причин - запуск новой очереди продаж в коттеджном поселке «Кавголовское озеро» и расширение ассортимента предложения. Мы видим, что количество входящих звонков постепенно растет, спрос оживает. По ощущениям, степень тревожности у потенциальных покупателей снижается. И стоит ждать традиционного оживления активности после зимнего затишья.

Максим Голубев, начальник отдела продаж «Фаэтон Девелопмент Групп»
- Март у нас никогда не был удачным месяцем по числу продаж. Количество интересантов с началом весты подросло, но в сделки эта активность пока не переросла. Обычно, это происходит позже.

Елена Шишулина, руководитель отдела продаж «Старт-Девелопмент»:
- На готовые дуплексы и коттеджи в «Золотых ключах» хороший спрос был и в январе-марте. Сейчас мы распродаем последние дома, продажи идут ровно. А вот интерес к участкам в «Демидовской усадьбе» заметно вырос. Уже в марте сделок по земле было заметно больше, чем в январе-феврале, в апреле ждем превышения достигнутых результатов. На выходных всё время на показы было расписано. Клиентам, которые приехали без записи, пришлось  ждать «окошка». Замечаем, что сократилось время принятия решения о покупке.

Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом»:
-  Мы фиксируем рост спроса на наши проекты с конца февраля и по настоящее время: выросло и количество звонков, и количество сделок. При покупке участков мы заметили такую закономерность – чем дешевле стоимость участка, тем быстрее покупатели хотят построиться и въехать в новое жилье.

Сергей Муканаев, совладелец коттеджного поселка «Балаково»:
- Ситуация в экономике начала выправляться, курсы инвалют снижаются. Именно с этим мы связываем рост интереса к готовым домам в поселке «Балаково». Примечательно, что к переговорам стали возвращаться клиенты, которые уходили «подумать» несколько месяцев назад. Видимо сейчас они стали чувствовать себя увереннее и готовятся к покупке.