Рейтинги загородной недвижимости: подводим итоги года
Ценность рейтинга объектов загородного жилья заключаются в попытке оценить и по возможности снизить риски для покупателя. Эксперты путем голосования определили объекты добросовестных девелоперов среди нынешнего многообразия предложений.
В 2015 году эксперты выставили свои оценки не одному десятку коттеджных поселков в разных районах Ленинградской области в сегментах от «эконом» до «премиум». Рейтинги наиболее многочисленных на рынке объектов «эконом-класса», формировались по близлежащим к городу локациям — Всеволожскому, Выборгскому, Приозерскому, Ломоносовскому и Гатчинскому районам. Элитный и бизнес-сегменты были рассмотрены отдельно.
«Масс-маркет»: правило «золотого сечения»
В марте голосование экспертного сообщества было посвящено коттеджным поселкам «эконом-» и «комфорт-класса» для постоянного проживания. Весной наметился серьезный спад покупательской активности. Вместе с тем, аналитики рынка отмечали резкий скачок популярности недорогих (1,5-2 млн. рублей) земельных участков с коммуникациями, но без подряда, считая что именно в эту категорию чаще всего будут вкладывать свои сбережения петербуржцы, которые не успели или не сумели в преддверии кризиса накопить на полноценную квартиру в городе.
Рассмотрев «претендентов», среди которых были как доступные участки с коммуникациями и статусом ИЖС, так и готовые домовладения эксперты определили лидеров. Один из них - коттеджный поселок «Горки-Лэнд» от компании «LandKey» заработал высокий балл благодаря развитой инфраструктуре и живописному ландшафту. Объект в Гатчинском районе расположен относительно недалеко от города (21 км. от КАД) и весной отличался хорошей динамикой продаж, что впрочем неудивительно - стоимость участков с коммуникациями стартовала с отметки 1 145 000 рублей. Высокую оценку «Горки-Лэнд» получил и от покупателей, которые остались довольны уровнем коммунального обслуживания и скоростью перевода земли в статус ИЖС.
Весной эксперты выставили оценки еще одному формату загородного жилья — дачным некоммерческим партнерствам, уделив внимание ДНП «эконом-» и «комфорт-класса» во Всеволожском районе ЛО. В числе лидеров — ДНП «Киссолово» с необходимой социальной инфраструктурой как внутренней, так и внешней. Расположенный недалеко от КАД (14 км.) поселок уже заселен. Первые четыре очереди успешно сданы и в них проживает порядка ста семей. В пятой очереди, которая была сдана весной этого года, есть коттеджи и дуплексы. Вниманию клиентов представлены сегодня инженерно подготовленные земельные наделы без подряда, а также уже готовые дома и секции в дуплексах.
Эксперты отметили привлекательность локации — хорошую транспортную доступность, живописность ландшафта и наличие поблизости лесного массива и качество проекта (вкупе с привлекательностью генплана у уровнем инженерной подготовки участка). Мнения же покупателей неоднозначны, но в целом они удовлетворены инфраструктурой поселка и качеством строительства СК «Киссолово».
В рейтинге ДНП юга Ленинградской области, составленного в июне, высоких оценок экспертов удостоились объекты компании «АйДаДом» - коттеджные поселки «Белые ночи», «Петергофские предместья», «Аннинская Слобода», «Жемчужина», «Иннола Парк» и др.
Объект «Белые ночи» в Ломоносовском районе вышел в лидеры не случайно. Хороший уровень внутренней инфраструктуры (круглосуточная охрана территории, спортивные площадки,торговые точки), близость к городу и приемлемая стоимость сотки земли (от 90 000 рублей) — таковы основные плюсы коттеджного поселка. Срок сдачи в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2016 года. К этому времени «Белые ночи» будут полностью газифицированы, а уже сегодня подведено электричество (правда, по временной схеме).
Все в порядке у застройщика с документами на оформление продаж, об этом неоднократно упоминали покупатели в своих комментариях. Хороших оценок заслужила и деятельность застройщика. Девелопер «АйДаДом» имеет в активе уже целый ряд успешно завершенных проектов загородного жилья.
У посетителей портала весьма популярным оказался поселок «Балтийская слобода», реализуемый компанией «КФ Кантри». Объект по праву заслужил и высокие оценки экспертов, которые отметили развитую инфраструктуру, живописный ландшафт и надежные технологии строительства. Стоимость одной сотки земли здесь начинается от 100 000 рублей. Цена включает в себя землю, электричество 9 квт и газ. Кстати газовые сети уже смонтированы по всей территории поселка.
Летний рейтинг ДНП «эконом-» и «комфорт-класса» Выборгского и Приозерского районов в основном составили объекты известных и заслуженных на рынке девелоперов: «ПулЭкспресс», Jensen Group, ГК «Кивеннапа» и ГК «АйДаДом». По уже традиционным критериям — привлекательность локации, качество проекта, а также его риски — высших баллов от экспертов удостоились КП «Сосновские озера-1», «Приветное», «Надозерье» и «Озеро Лунное».
ДНП «Сосновские озера-1» (Jensen Group) расположенный в 65 километрах от КАД отличает привлекательный ландшафт (территория окружена тремя озерами), приличный уровень внутренней инфраструктурной подготовки, а также разнообразие строительных материалов и технологий для возведения коттеджей. Стоит отметить, что свои обязательства перед собственниками участков девелопер выполнил в полном объеме и в срок. Реализацию проекта можно считать успешной — продано более 80% участков. Покупатели в своих комментариях отметили высокое качество инженерной подготовки участков и своевременность ввода в строй коммуникаций (водоснабжение, электроэнергия).
КП «Приветное» от застройщика «ПулЭкспресс», еще один лидер рейтинга, сегодня активно строится. Отмечена и высокая динамика продаж участков, стоимость которых начинается от 500 000 рублей. В ближайшем будущем девелопер обеспечит централизованное энерго- и водоснабжение поселка. Эксперты отметили наличие живописных зеленых зон и водоема , развитую внешнюю инфраструктуру и хорошую экологию территории.
Верхние сегменты «загорода»: неоднозначность оценок, ненадежность застройщиков, иллюзорность проектов
Рейтинги загородного жилья категорий «бизнес-» и «премиум» были весьма неоднозначны. Так, голосование в элитном сегменте, состоявшееся в августе, показало, что несмотря на относительную «безопасность» категории предлагающей уже готовые к проживанию поселки и жилые комплексы, здесь есть объекты с высокими рисками.
Объекты известного «элитного» девелопера «Петростиль» заслуженно получили от экспертов получили высокие оценки и за локацию и за риски. Что, впрочем, неудивительно: застройщик уже давно зарекомендовал себя на рынке загородного «элитного» жилья.
К примеру, коттеджный поселок «Медовое» во Всеволожском районе отличается хорошей транспортной доступностью (рядом проходит трасса на Сортавалу), близостью к городу (всего 8 километров до КАД), высоким уровнем развития внутренней инфраструктуры и инженерной подготовки участков. Для поселка организовано резервное энергоснабжение (на случай аварии) и качественное водоснабжение — вода подается из скважин на территории и проходит стадию очистки, прежде чем попасть в дом. Инженерным достижением по праву считается автономное теплоснабжение коттеджей.
Среди лидеров рейтинга есть и новички, никому не известные до недавнего времени и тем не менее заслужившие высшие баллы. Проект «Царство-Королевство» в поселке Рощино (Выборгский район) располагается всего в часе езды от исторического центра Петербурга (по крайней мере, так утверждает застройщик ООО «Невский Дом»). Расстояние до КАД — 29 км., что неплохо. Клубный поселок располагается посреди лесного массива и всего в полукилометре от Рощинского озера. Внутренняя инфраструктура соответствует «премиальному» уровню: СПА-комплекс, фитнес-клуб, ресторан, детский сад-клуб. В близлежащем поселке Рощино доступны все необходимые социальные объекты, включая ТРЦ, поликлинику и образовательные учреждения. Дома в поселке могут быть как типовыми, так и выполненными по индивидуальным проектам в рамках общей архитектурной концепции.
Симпатии экспертов заслужил и элитный загородный комплекс «Первая Линия» от ГК «Пионер», расположенный в Курортном районе Спб на побережье Финского залива. Серьезным преимуществом проекта является собственно локация. Курортный район пользуется популярностью благодаря особым природным условиям и спокойной атмосфере в сочетании с развитой инфраструктурой и комфортной средой проживания. Близость «Первой Линии» к Санкт-Петербургу и хорошая транспортная доступность дает возможность владельцам апартаментов отдохнуть на берегу залива в любой удобный момент — отмечает девелопер.
«Элитный» рейтинг составили и свои «аутсайдеры». Среди высокорисковых в реализации эксперты выделили малоэтажный проект компании Knight Frank - «Relique de Famille». Роскошные домовладения в Сестрорецке стоимостью от 350 миллионов рублей рискуют так и не обрести своих хозяев в нынешние кризисные времена. Окончание строительных работ заявлено на декабрь 2015 года.
Отметим, что последние год-два едва ли можно назвать удачными в плане продаж загородной «элитки». К примеру, в КП «Медовое» за год не было продано ни одного домовладения, при этом данные были получены из генплана по состоянию на май 2015 г. Сегмент «премиум» в принципе никогда не славился особой динамикой продаж, однако отсутствие хотя бы одной сделки в течение года говорит о нынешней почти полной невостребованности домовладений высшей ценовой категории.
Рейтинг загородных объектов бизнес-класса, опубликованный в декабре 2015-го - самый свежий на портале. Здесь не вызвали вопросов у экспертов и заслуженно получили первенство коттеджные поселки «Гармония» (застройщик - ГК «СТИНКОМ»), «Солнечный берег» («ПулЭкспресс»), «Особый статус» («Русь: Новые Территории»), «Медное озеро-2» (Honka) и жилой комплекс «Альпино» («Загородная перспектива») в Выборгском и Всеволожском районах. Это либо уже сданные объекты либо находящиеся в высокой стадии готовности и не вызывающие особых опасений с точки зрения рисков. Практически все они отличаются хорошей транспортной доступностью, близостью к КАД, развитой внутренней и внешней инфраструктурой, а также высоким уровнем инженерной подготовки.
В то же время целый ряд новичков рынка, впервые попавших в рейтинг удостоились низких экспертных оценок. В явных аутсайдерах — КП «Ускуля» (LaGrange Group Development) и «Генеральская дача» (одноименный ДНП) в Ломоносовском районе. Первый еще не поступил в продажу, а у его девелопера нет опыта работы на местном рынке. Второй проект развивается уже добрую пятилетку (с 2010 года) и сегодня продажи идут ни шатко ни валко. Низшие баллы эти объекты получили по критериям «Качество проекта» и «Риски».
КП «Кавголовское озеро. Загородная резиденция» («Сити 78 Загородная недвижимость») выведенный на рынок весной 2015 года получил наименьшие оценки в том числе «благодаря» сомнительной репутации девелопера (судебные разбирательства по вопросам землепользования), а также дополнительным «взносам» с покупателей на устройство внутренней инфраструктуры.
«Рейтинг — первый шаг к практической классификации загородных объектов»
Мы обратились к экспертам с целью выяснить как им «голосовалось» в уходящем году, какие объекты (или сегменты) загородного рынка жилья у них вызвали вопросы, а какие лишь подтвердили свою репутацию, и, наконец, насколько полезен формат рейтинга для конечного пользователя (покупателя)?
Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:
«Проекты бизнес-категории «Солнечный берег», «Альпино», «Балтийская Ривьера», «Медное Озеро-2», «Особый Статус», «Гармония» подтвердили свой статус. Они почти все завершены и успешность их дальнейшей судьбы не вызывает особых сомнений. В то же время, определенные риски могут возникнуть на объектах с низкими темпами продаж. В их числе КП «Петровское Барокко», «Ропшинская усадьба», «Хвойный».Также отмечу проблемы с инженерными сетями в поселке Мистолово. Там застройщики «скинулись» на систему очистки воды, однако муниципальное предприятие свои обязательства не выполнило и могут возникнуть трудности со сдачей (например, в КП «Близкий»).
В рейтинге «бизнес-класса» некоторые проекты смотрятся по меньшей мере странно. Например, в КП «Новое Сойкино» 250 домовладений, а минимальная стоимость участка с домом от 4,5 млн рублей.
У некоторых застройщиков были отмечены трудности правового порядка. И Особенно высоки риски там, где правоохранительные органы предъявляют претензии к качеству разрешительных документов. В первую очередь, это относится к проектам «Сити-78».
Отмечу, что цель рейтинга состоит прежде всего в попытке оценить риски покупателя. Местоположение, качество проекта — конечно все это важно, однако опасность потерять деньги или не получить то, за что заплачено — главное, что волнует потребителей».
Татьяна Ильина, управляющий директор Коллегии профессиональных девелоперов (КПД):
«На мой взгляд в ходе голосования не всегда четко различались объекты для постоянного проживания и для отдыха (дачи). Подход к оценке также различался. Например, своевременные сроки сдачи объекта, транспортная доступность и наличие инфраструктуры для поселков, рассчитанных на постоянное проживание гораздо весомее, чем для дачных угодий. Если мы сможем определиться в критериях назначения поселка, оценки будут более объективными.Меньше всего нареканий и разочарований вызвали объекты «бизнес-класса». Здесь, чаще всего есть и продуманная концепция и удачное местоположение и отрегулированные правовые вопросы. Разочаровала «элитка», много авантюрных и «частно-вкусовых» проектов. Было приятно разнообразие дачных предложений «эконом- класса» (ДНП), особенно сегмент «дальних дач» в привлекательном природном окружении.
Хочу заметить, что такие рейтинги полезны не только конечному пользователю, которому впервые, кстати, дали возможность сравнить проекты на одной «палитре». Голосование и возможность в нем участвовать оказалось очень интересным для экспертного сообщества. Оно позволило увидеть рынок. собранный в сегментированные пласты, оценить объемы, качество, разнообразие каждого сегмента. Рейтинги - это первые шаги к практической классификации объектов загородного рынка».
Тамара Попова, руководитель Отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
«В ходе голосования встречались слишком разнородные объекты . Например, в «бизнес-классе» сравниваем КП «Онегин-парк», Osko-Village (не вызывающие вопросов в своем «формате») с «Александровскими берегами» и «Кавголовским озером». В последних проектах дорогие участки, но при этом их едва ли можно отнести к бизнес-сегменту. Или КП «Генеральская дача» с 400 - метровыми домами-«коробками» в поле, вокруг садоводства – это также не «бизнес-класс». Класс проекта – это, прежде всего его концепция, работа архитекторов и др...Кроме того, именно на загородном рынке много объективной неопределенности в оценке как девелоперов (много «частников»), так и инженерных сетей. В итоге сложно гарантировать релевантность итогового балла по поселку. А по некоторым проектам заметны еще и усилия «упаковать» поселок для продажи, когда некоторые на этом экономят... Поэтому целесообразно будет сделать отдельный рейтинг для проектов на высоких стадиях реализации и после выезда на место...
В целом, рейтинги особенно полезны для покупателей в сегменте «эконом» в связи с огромным количеством и разнообразием проектов. Наше голосование дает возможность покупателю узнать оценку профессионалов рынка. При этом важно еще и расшифровать свою оценку. Например, привлекательность локации. Мы, как эксперты можем считать какую-либо локацию неудачной, а для покупателя она, наоборот, удобна, так как он живет в этом направлении или у него есть родственники где-то поблизости».
Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «СТИНКОМ»:
«Определенные сложности вызвали так называемые «мультикомплексы» (где есть и таунхаусы и жилые корпуса и коттеджи), в силу разного формата проживания их трудно оценивать...В сегментах «бизнес» и «премиум» по мере голосования неоднократно приходилось переставлять оценки. Например, КП «Полянка», находящийся на старте реализации, в начале года получил высшие баллы, потом у застройщика начались проблемы с инфраструктурой и динамикой продаж и оценку пришлось снизить. В проекте «Гармония» по мере его реализации, наоборот, оценку «В» удалось заслуженно заменить на высшую «А»...
Считаю целесообразным создание отдельного рейтинга по вновь анонсированным проектам, ведь концепции и обещания девелопера также могут быть оценены, но отдельно от существующих поселков.
Рейтинги считаю однозначно полезными, так как увидев их результаты, потенциальный покупатель сэкономит время и получит помощь при принятии решения».
Дмитрий Майоров, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов (КПД):
«Хочу отметить, что формат рейтинга в какой-то мере субъективен. К примеру, тот или иной коттеджный поселок может подходить клиенту по своим потребительским свойствам в сочетании с ценой,и низкая оценка экспертов вряд ли сможет его переубедить. В то же время, если объект и сам по себе хорош по основным признакам, то высокие экспертные оценки только сыграют ему на пользу. А покупатель еще раз убедится, что сделал правильный выбор».«ААА» - это обязательство для нас!
Нам были интересны и отзывы самих девелоперов. В частности, насколько объективными были оценки локаций и объектов, выставленные в рейтингах экспертным сообществом. Также мы попросили застройщиков оценить востребованность рейтингов для координации их деятельности.
Ольга Мигун, директор по продажам клубного поселка «Царство-Королевство»:
«Нашим клиентам, безусловно, удобно оперативно получать такую объективную и консолидированную информацию. Рейтинги смотрят профессионалы рынка, а также существующие и потенциальные клиенты.
Важные аспекты при формировании рейтинга: объективность и комплексность оцениваемой информации, открытость и правильность критериев, по которым сегментируются и сравниваются проекты.
Для нас (девелоперов) рейтинг — это прекрасная возможность проинформировать рынок о проекте или поддержать его имидж. Высокая оценка, полученная от профессионалов рынка может также положительно повлиять на стоимость проекта или лояльность клиентов, подпитать их доверие, снять некоторые возражения. Для девелопера высшие «ААА» - это не только помощь нам, но также и обязательство в будущем соответствовать этой оценке, подтверждать ее».
Сергей Феденко, руководитель ГК «СТИНКОМ»:
«Приведу конкретный пример из нашей практики, как рейтинг может повлиять на выбор покупателя. Клиент подбирал для себя коттедж в уже определенной локации — Выборгском районе. При этом он ограничил свои поиски семьюдесятью километрами от города. В опубликованном Рейтинге КП бизнес-класса он обратил внимание на коттеджный поселок «Гармония», который получил у экспертов высшие баллы («ААА»). Покупатель заинтересовался объектом, съездил на место и заключил сделку. Вывод: такого рода информация, размещенная в свободном доступе имеет не только некую «имиджевую» составляющую, но и совершенно практическое значение». Сергей Столяров, руководитель Отдела продаж «Olymp Group»:
«Некоторые оценки экспертов на наш взгляд не совсем актуальны на момент их публикации. Для большей объективности необходимо отслеживать ход строительства с выездами на «место». Например, в 2015 году был перезапущен проект Polianka: создана инфраструктура поселка, сменился застройщик (теперь это непосредственно Olymp Group), создана новая архитектурная концепция, более качественная и комфортная для жизни... Риски, которые несет покупатель наших объектов сегодня минимальны. Компания Olymp Group не привлекает внешние средства и ведет строительство на собственные деньги, что особенно важно во время кризиса. Отмечу также, что рейтинги практически не влияют на продажи объектов нашей компании. Для принятия решения покупателю зачастую достаточно ключевых факторов, которые обладают наши объекты: привлекательность локации, качество строительных работ и удобные финансовые условия.
Рейтинг в целом - полезный инструмент, но скорее, это информационная площадка для общения профессионалов и коллег из разных проектов».
Юлия Эскина, директор по маркетингу компании «Parabola Group»:
«Приобретение земельного участка или коттеджа – это результат большой работы, выполняемой чаще всего самим покупателем. Сегодня на рынке достаточно высокая конкуренция и чтобы «обычному» покупателю выбрать «правильную» компанию необходимы опорные точки. Рейтинги с оценками ведущих экспертов рынка ,безусловно, выполняют данную функцию...
Наш многолетний опыт работы на рынке загородной недвижимости позволяет утверждать, что основанием для выбора девелопера и его объектов является в первую очередь надежность компании и качественные характеристики объектов. Данный рейтинг помогает сформировать мнение и вызвать доверие у потенциальных покупателей. Наши клиенты неоднократно отмечали важность рейтинга при принятии решения в пользу того или иного девелопера...
Со своей стороны хотим поблагодарить портал и экспертов за работу. Глубоко убеждены, что честная и открытая информация необходима рынку недвижимости, особенно в такой сложный экономический период в стране. Отмечаем высокий профессионализм и непредвзятость экспертного мнения, тщательность и проработанность каждой оценки, а также индивидуальный подход к конкурсантам. Мы будем рады сотрудничеству с порталом, который выполняет социальную и информационную функцию столь необходимую покупателям и владельцам загородной недвижимости».
Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий