Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Недоказанные угодья

Ситуация со строительством на сельхозземлях остается запутанной и неясной. Недавно в СМИ попала история ИП Валерии Мужиковой. Редкий случай: ей через удалось добиться изменения вида разрешенного использования (ВРИ) своего участка в Заболотье: с сельхозпроизводства на дачное строительство. Она не хотела выращивать на своей земле картошку, а планировала небольшой коттеджный поселок.

Как правило, Росреестр отказывает собственникам, которые хотят изменить ВРИ.

Это неординарное дело комментирует Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»:

- Неоднозначность толкования законодательства и отсутствие прецедентного права превращают землепользование в азартную игру. Арбитражное дело, выигранное индивидуальным предпринимателем Валерией Мужиковой - пример, который не является правилом.

Если даже дойдет до Верховного суда, и ВС утвердит решение арбитража (что еще не факт) – это все равно будет не окончательное, а промежуточное решение. Возможно, этот случай и аналогичные ему (если они есть) попадут в обзор практики ВС. Уже лучше, но все равно остается простор для толкований.

Решение суда по делу Мужиковой – конечно, приятный для девелоперов момент. Но для меня в нем много неясного. Не исключаю, что суд допустил ошибку. Давайте, заглянем в Градкодекс. Статья 35, пп. 9 и 10: в состав зон сельхозиспользования могут включаться как угодья (леса, пашни, сады и пр.), так и зоны, предназначенные для развития дачного хозяйства, садоводств и пр. Но это РАЗНЫЕ зоны. Далее: градрегламент для сельхозугодий не устанавливается (ст. 36 п.6). Как быть с территориями, на которые нет градрегламентов – решают местные власти (ст.36 п.7). И даже если допущены нарушения – это еще не беда: такие участки «могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градрегламентом», если это не несет опасности жизни и здоровью граждан, окружающей среде или памятникам культуры (ст.36 п.8).

Пока все хорошо. Но вот где «загогулина»: изменять вид разрешенного использования можно только в соответствии с градрегламентом (ст. 37 п.3). А если его нет? А вот тогда: решения об изменении ВРИ на землях, на которые действия градрегламентов не распространяется, «принимаются в соответствии с федеральными законами» (ст. 37 п.5). Какими – не указано!

Так что, похоже, в «заболотном» деле суд все же напутал. Возможно, он пришел к правильному выводу – но неправильным путем. Арбитраж посчитал, что на спорный участок распространяется действие градрегламента и возможно изменение ВРИ по общему правилу, в соответствии со ст. 39 Градкодекса). А это не так – и тогда возвращаемся к ст. 37 п. 5 и туманно указанным федеральным законам.

То есть оспаривать надо было не отказ Росреестра в изменении ВРИ, а отнесение конкретного участка к сельхозугодьям! И вот здесь, мне кажется, возникаю шансы. До сих пор суд по умолчанию считал всю сельхозку – угодьями. Теперь, похоже, оказалось, что есть сельхозугодья подтвержденные (например, постановлением областного правительства), а есть сомнительные, принадлежность которых надо еще обосновывать.

При этом на наших глазах произошла смена презумпции: не предприниматель должен доказывать свою правоту, а Росреестр, который отказал в смене ВРИ, должен привести доказательства, почему спорный участок – именно сельхозугодья. («Допустимые доказательства отнесения земельного участка к сельскохозяйственным угодьям в материалах дела отсутствуют»,- говорится в решении).

Вообще-то в наших судах чиновник почти всегда имеет преимущество, и слово «человека от власти» весит почему-то больше, чем слово обычного гражданина. По умолчанию. Как протокол всегда весомее утверждения, что в нем все неправда. И если чиновник и предприниматель окажутся действительно на равных, в соревновательном процессе – я первый буду аплодировать. Но это вряд ли. Пока случившееся больше похоже на сбой в работе системы, чем на ее новое качество.

Оцените статью:
Автор
Комментарий
Этим знаком отмечены посёлки, которые по мнению коллектива нашего портала являются лучшими представителями в своём классе