Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Гибкость загородного рынка

Проекты на загородном рынке имеют одно неоспоримое преимущество перед городскими, многоэтажными. Они не требуют многомиллионных вложений на этапе проектирования и строительства. Строительство и продажи легко привязать к реализации проекта. Нет продаж — нет строительства.

Загородные девелоперы могут позволить себе гибкую политику по реализации проектов. Падает спрос — приостановили реализацию, меняем концепцию, что-то еще меняем. В городе строительство одной жилой многоэтажки требует сотни миллионов, а чаще несколько миллиардов рублей. Плюс массу согласований, плюс зависимость от подрядчиков, монополистов, кредиторов. Строительство подчинено разработанному изначально плану и ограничено временем действия соответствующего разрешения. На загородном рынке ситуация более либеральная. С одной стороны, это хорошо, можно адаптировать проект под реалии, сменив концепцию, с другой — заморозить реализацию, плодя мертвые поселки, с новоселами-приведениями, которые остались без обещанных коммуникаций.

Остатки - сладки

Как говорят эксперты, в хороших, «правильных» проектах, в которых качество, цена, локация сбалансированы, объекты реализуются довольно быстро (благо и объемы не столь велики). К концу строительства почти не остается непроданных лотов. «На рынке встречаются самые разные примеры: есть проекты, которые распродаются задолго до завершения, есть и те, которые завершены, но никому из покупателей не нужны. Но, как правило, скорость строительства привязана к скорости продаж. И если нет продаж, то строительные работы так же останавливаются. Значительная доля проектов на рынке сегодня именно таких: немножко построенных и немножко проданных», - отмечает руководитель Экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский. По данным аналитиков, доля «немножко проданных» серьезно не меняется. «Доля непроданных лотов в коттеджных поселках за IV квартал 2017 год уменьшилась на 1,6 п.п. относительно прошлого периода, - отмечает глава КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, - и составила 51,7% (прирост к концу 2016 года на уровне 0,6 п.п.)». По ее словам, доля непроданных лотов в проектах таунхаусов составляет 41,3%, прирост к уровню прошлого квартала на 0,9 п.п. В целом за 2017 год доля таких объектов увеличилась на 2,2 п.п.

«Все проекты нашей компании - долгоиграющие. Мы вводим объекты в эксплуатацию и , соответственно, передаем покупателям, поэтапно – по очередям строительства. Обычно порядка 50-60% заселяется сразу и в течение 2-4 месяцев вымываются остатки, - рассказывает директор по продажам, маркетингу и рекламе ГК «Кивеннапа» Наталья Латышева.- Не вижу особого смысла в уменьшении этого процента. Бизнес-процессы настраиваются именно под такую систему поступления денежных средств от продаж». В кризисное время ряд девелоперов сменил концепцию своих поселков, подстраивая ее под снижение платежеспособного спроса. Как говорят эксперты, это правильное решение и многие, кто не пошел на такие шаги, до сих пор ждут богатых времен и своего клиента. Так, в коттеджном поселке «Смольный» вместо коттеджей бизнес- и премиум-класса решили возвести 289 домовладений в виде таунхаусов 69-90 кв. м и дуплексов 123 кв. м с придомовой территорией 1-4 сотки. Ценник удалось снизить до 1,75 млн рублей, тогда когда на старте реализации он начинался от 5,6 млн рублей.

Неудачные проекты довольно быстро уходят с рынка или продажи в них приостанавливают. «За 2017 год приостановлены продажи в порядка 40 проектах, где предлагаются коттеджи и таунхаусы, - рассказывает Ольга Трошева. - Основания для приостановки различны: например. В некоторых преоктах пересматривается концепция застройки участков, ряд проектов приостановлен в связи с неясной ситуацией с застройщиком (поселки от компании Luonto) и так далее».

214-ФЗ в помощь

Поправки в 214-ФЗ усложнят работу большинства застройщиков в Петербурге. Об этом не раз говорили как эксперты рынка, так и сами застройщики. Речь идет именно о долевом строительстве, а оно используется на загородном рынке редко. Так что в этом плане страхи «долевых» строителей на загородку не распространяются, наоборот, эти изменения могут подтолкнуть часть застройщиков прекратить существование или уйти на небольшие загородные проекты. «Если к понятию «загородная недвижимость» отнести только индивидуальное жилищное строительство, то, возможно, поправки и смогут увеличит спрос на загородном рынке, - рассуждает Наталья Латышева (ГК «Кивеннапа»). - Но мы все должны понимать, что сегодняшнее законодательство подводит под нормы 214-ФЗ ( соответственно и дальнейших манипуляций с этим рынком) всю СТРОЯЩУЮСЯ недвижимость». Единственное, по ее словам, чем загородке (малоэтажке) будем немного легче, так это в том, что время строительства гораздо меньше, чем в крупных многоквартирных объектах, и регистрация прав возможна поэтапно, даже, по единично. «А вообще, я считаю. Что данное нововведение делается не столько с целью защитить дольщиков, а с целью помочь банкам в развитии их деятельности», - резюмирует Наталья Латышева (ГК «Кивеннапа»).

Оцените статью:
Автор
Комментарий
Этим знаком отмечены посёлки, которые по мнению коллектива нашего портала являются лучшими представителями в своём классе