Какими только способами не пыталось правительство поддержать частное домостроение! Разве что дустом еще не пробовали. А рынок, тем не менее, жив.

Новости о все новых формах поддержки частника-домовладельца приходят регулярно. Ладно, продлили «дачную амнистию». Правда, в усеченном виде (похоже, многочисленные СНТ на сельхозке – побоку), и пока непонятно, как именно она будет работать, но все-таки.

Организация «Деловая Россия» направила в Минстрой предложение: как-то определить в законодательстве понятие «коттеджный поселок». Авторы инициативы полагают, что «отсутствие надлежащего регулирования на гражданско-правовом уровне приводит к многочисленным конфликтам в последующей эксплуатации». Действующее регулирование и впрямь несовершенно. Но с чего уважаемые товарищи из «Деловой России» решили, что еще один закон поможет снять конфликты – неизвестно. Минстрой разработал аж целую программу по поддержке индивидуального строительства. Важная часть – стандарты. Пока – в виде рекомендаций. Стандарты землеустройства, стандарты инженерного обеспечения (за счет местных бюджетов, ясное дело), стандарты непосредственно строительства… Все это – ради благой цели: чтобы банкам было проще выдавать кредиты. Ради «типового» развития пытались даже продавить (поправками в Градкодекс) норму об изъятии домов и участков. Пока не получилось, но осенью к ней вернутся. Видимо, в виртуальном мире министерских клерков «зона ИЖС» - это такое огромное пространство, распланированное квадратно-гнездовым способом, с одинаковыми (на заводе сделанными) домиками, в которых живут семьи с примерно одинаковым доходом.

«Длинные» деньги на загородном рынке, конечно, нужны. Но все же коттеджный поселок никогда не станет просто многоэтажкой, положенной на бок. Чиновники, однако, настойчиво пытаются скрестить частный интерес – с банковским финансированием. В августе правительство продлило до 2020 года программу льготных кредитов для покупки деревянных домов. Эта программа была с помпой запущена Минпромторгом в 2018 году и тихо, без шума, провалилась. Ведомство рассчитывало выдать по субсидированной ставке (банкам доплачивали 5%) 2500 кредитов; банки выдали 14 (прописью: четырнадцать). Причины провала – на поверхности. Во-первых, льгота распространяется только на дома заводского производства, причём оборот завода должен быть не менее 200 млн рублей в год. (В нашем регионе таких предприятий – всего несколько штук: СК «Русь», предприятие ВДМ в Волосовском районе, Приозерский лесокомбинат – вот, пожалуй, и все). Во-вторых, банк должен заключить договор с Минпромторгом и отчитываться по таблице из 20 пунктов. В-третьих (и это, может быть, главное), срок погашения льготного кредита – не более 36 месяцев. То есть покупатель должен рассчитаться с банком за три года. В-четвёртых – размер кредита не превышает 3,5 млн рублей. То есть хлопот много, банку это не сильно интересно, покупателю не слишком выгодно. Продление срока этих проблем не решает. Ну, получится не 14 льготных кредитов, а 140 – все равно ни о чем. Разве что чиновники отчитаются о «росте интереса в 10 раз!»

Решили зайти с другого бока. Сейчас в правительстве разрабатывают порядок субсидирования первого взноса. Считается, что в среднем при получении кредита на загородный дом банк настаивает на 20% собственных средств – так половину этой суммы оплатит государство. Опять же – только при покупке «заводского» дома. Это уже лучше, но и здесь ограничений больше, чем стимулов.

Частник вместо ДСК

И все же, полагаем, усилия ведомств не дадут прорыва, на который рассчитывают федеральные чиновники.

Потому что развитие рынка упирается не столько в регулирование, сколько в наличие сложных системных проблем. Например, статус дачных и садоводческих поселков и их взаимоотношения с муниципальными властями. (Чьи дороги? Кто убирает? Приедет ли «скорая»? Где социалка?). Или неопределенность с возведением капитальных строений на сельхозке: так все же можно строиться или нет? И если нельзя – как быть тем, кто уже? Ну и, конечно, общее падение доходов и сокращение «среднего класса» - основного потребителя частных домовладений. Дорогие кредиты – одна из проблем, но уж точно не главная.

Интерес чиновников к этому сегменту более чем понятен. Задачу – возводить 120 млн кв.м жилья в год к 2024-му - никто не отменял.

По данным Минстроя и Росстата, уже сейчас в России сдается 30–36 млн кв. м ИЖС в год Это 40–45% всего нового жилья, 250–270 тысяч домов средней площадью 140 кв. м. Правда, около 7 млн приходится на регистрацию ранее построенного. (Легализацию по той же «дачной амнистии»). И чем заметнее будет провал в индустриальном домостроении, тем настойчивее будут попытки как-то взбодрить частный сектор. Вплоть до игнорирования противоречий в землеустроительных документах. (Эти риски вполне могут отложить «на потом»).

Рынок в норме

Показатели рынка загородных домов в петербургском регионе – в пределах нормы. И не сильно отличаются от прошло- и позапрошлогодних. «Рынок стабилен в том плане, что люди всё равно будут продавать, менять, покупать жилье, улучшать условия, - полагает Святослав Филиппов, девелопер проектов «Изумрудный город» и «Иннола парк». - Универсальных рецептов здесь нет». С января по июнь девелоперы продали в коттеджных поселках 2600 лотов (участки, дома, секции). За это же время на рынке появилось 12 новых проектов (2200 лотов). Весь объем нового предложения – участки без подряда. Всего за первое полугодие на рынок поступило около 2200 новых объектов. Это меньше, чем продано, и на 6 % ниже уровня первого полугодия 2018-го.

Такой подход адекватен спросу: в структуре сделок также преобладают участки без подряда (УБП) - 87,3 %. На готовые коттеджи и участки с подрядом пришлось 5,2 % сделок, на секции в таунхаусах – 7,5 %. При этом доля УБП год от года понемногу растет, доля таунхаусов сокращается.

По итогам года эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» ожидают сохранение объема спроса на уровне 4900-5200 – если не будет «резко негативных внешних изменений».

Сейчас на рынке в открытой продаже находятся дома и участки в 350 коттеджных поселках (плюс 56 дополнительных очередей в существующих проектах), а также 28 проектов с таунхаусами (плюс семь очередей).

Относительно аналогичного периода 2018-го коттеджных поселков стало на 34 больше (плюс 11 %), проектов с таунхаусами - на четыре меньше (минус 14 %). Всего в организованной застройке насчитывается около 40 600 домовладений, в продаже – менее половины, 18 600 лотов. Это соотношение сохраняется последние несколько лет. И хорошо, что нет навеса избыточного предложения, не обеспеченного платежеспособным спросом. На участки без подряда приходится примерно 75% от общего объема предложения, а с учетом смешанной застройки – 94 % от общего числа нереализованных лотов.

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров компании «1-я Академия недвижимости», полагает, что на рынке будут сказываться сложности, с которыми столкнулась реформа «долевки»: «В многоквартирных домах с постепенным переходом застройщиков на эскроу и проектное финансирование цены неизбежно вырастут. На этом фоне стоимость коттеджа с участком недалеко от города может оказаться более привлекательной. Но одновременно растет и значимость инфраструктуры КП: дорог, сетей и прочего. А это дополнительные затраты…»

Перспектива

Похоже, стабильность загородного сегмента обеспечивается причинами, лежащими за рамками экономики и статистики – где-то в сфере социологии. На наших глазах в коттеджных поселках неспешно формируется новый уклад жизни: сбоку от государства. Плавно растет доля собственников, которые проводят в собственном доме существенную (или все большую) часть времени. (Спасибо современным трассам и работе по «удаленке»). Здесь, конечно, есть минусы – полицейского, если что, не дозовешься. Но есть и плюсы: нет и риска, что тебе подбросят наркотики или перетянут дубинкой по хребту за невосторженный образ мыслей. Растет уровень требований к автономной инфраструктуре: электричество – обязательно, вода – все чаще из лицензированных скважин; газгольдеры; устройства для бесперебойного питания; усилители сигнала (не обязательно оптоволокно). Есть (не везде, но часто) атмосфера соседства, дружеского общения, не потому, что люди лучше, а чисто по объективным причинам. Если сегодня ты не поможешь толкнуть авто из канавы – завтра сам останешься куковать на обочине. И возникающие проблемы (их, конечно, хватает) граждане привыкают решать самостоятельно и коллегиально – на собрании СНТ. И можно поменять председателя, если вороват или не справляется. Не дожидаясь, пока он наймет ЧОП, решит изменить устав или присоединить кусок соседнего садоводства…

 Средние цены предложения коттеджей/участков с подрядом на конец I полугодия 2019 года

 Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Средние цены предложения 100 кв. м земли по районам – лидерам предложения на конец I полугодия 2019-го, тыс. руб./сотка

  Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»