Экономика стагнирует, доходы граждан растут только в официальных публикациях, а количество сделок в коттеджных поселках остается стабильным. За третий квартал в организованной застройке девелоперы продали 1500 объектов.
С января по сентябрь в коттеджных поселках зафиксировано 4100 сделок – примерно как за аналогичный период 2018-го.
Состав покупателей, по оценкам девелоперов, прежний – в основном это представители среднего класса. Того самого, который, по данным социологов, неуклонно сокращается. Как сообщает Росстат, в 1990 году на группы населения со средним доходом приходилось 18,8% от совокупных денежных доходов, в 2018-м - 15,1%. Возможно, одновременно растет число тех, кто сознательно выбирает загородную жизнь как основной сценарий. Стабильно высокой остается доля сделок с участками без подряда – 88,6 % (на 6,2 % больше, чем в прошлом году). И спрос на такой формат продолжает расти. Доля готовых коттеджей и участков с подрядом – 5,2 % (плюс 0,4 %), Сегмент таун-хаусов продолжает сокращаться: 6,4% в общем объеме продаж, минус 6,6% к девяти месяцам 2018-го. Аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость» отмечают увеличение доли сделок по лотам с самой низкой ценой предложения «до 100 000 рублей за сотку». Этот сегмент увеличился на 12%. В два с лишним раза вырос и спрос на самые дорогие участки «от 500 000 за сотку». (В абсолютных цифрах сделок немного.)
Эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость» ожидают, что по итогам года объем спроса составит 5200-5300 сделок.
В третьем квартале в продажу вышли шесть новых коттеджных поселков (плюс шесть очередей в более ранних проектах). Прибавка предложения составила 1000 лотов. Это немного: на 26 % меньше, чем за третий квартал 2018-го и на 38 % меньше, чем во втором квартале 2019-го. Возможно, девелоперы готовятся к зиме; не исключено, что и просто осторожничают.
С начала года объем предложения пополнился на 4000 лотов. Рынок в равновесии: сколько купили – примерно столько и вывели на рынок. В новых проектах практически все предложение составляют участки без подряда. Сейчас в 356 коттеджных поселках - 41 600 домовладений; покупателям предлагают 18 300 лотов. Доля непроданных объектов составляет 44,1 %, и этот показатель продолжает плавно снижаться.
Проектов с таун-хаусами – 30; за третий квартал открылись продажи всего в трех новых очередях (40 секций). С начала года в этом сегменте появились три новых проекта и семь очередей, всего на 300 секций. Объем рынка таун-хаусов на конец третьего квартала составил 2000 штук, объем предложения – около тысячи секций.
| Тип застройки | 2017 | 2018 | 9 мес. 2019 |
| Участки без подряда | 88 | 82 | 95 |
| Участки с обязательным подрядом / коттеджи | 3 | 10 | 2 |
| Смешанная застройка (участки с подрядом и без него) | 9 | 8 | 3 |
| Класс | Ср. цена 1 кв. м коттеджа, тыс. руб. | Ср. цена коттеджа, млн руб. | ||||
| III кв. 2018 | III кв. 2019 | Изм., % | III кв. 2018 | III кв. 2019 | Изм., % | |
| Эконом | 36,5 | 36,2 | -0,8 | 4,4 | 4,7 | +6,8 |
| Комфорт | 51,4 | 51,3 | -0,2 | 8,6 | 8,9 | +3,5 |
| Бизнес | 87,7 | 83,4 | -4,9 | 20,4 | 19,2 | -5,9 |
| Элита | 154,6 | 161,8 | +4,7 | 52,7 | 61,9 | +17,5 |
| Район | Пост. проживание (ИЖС) | Условно постоянное проживание (СНТ, ДНП) | Сезонное проживание | ||||||
| III кв. 2018 | III кв. 2019 | Изм., % | III кв. 2018 | III кв. 2019 | Изм., % | III кв. 2018 | III кв. 2019 | Изм., % | |
| Всеволожский | 301,9 | 277,1 | -8,2 | 164,0 | 164,4 | +0,3 | - | - | - |
| Выборгский | 538,3 | 483,4 | -10,2 | 420,8 | 429,8 | +2,1 | 181,5 | 159,3 | -12,3 |
| Ломоносовский | 138,1 | 140,1 | +1,4 | 92,7 | 91,3 | -1,5% | 77,4 | 70,5 | -8,9 |
Здесь и выше данные КЦ «Петербургская Недвижимость»
Мнения
Дмитрий Новосельцев, председатель Совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости»:
«Снижение платежеспособности населения (и цен на участки) подталкивает девелоперов к межеванию наделов меньшей площади. В наших новых проектах «Сосновские горки» и «Разметелево» размер участков в основном - 8 соток. Также девелоперы вынуждены сокращать пакет предложений по инженерным сетям. Это увеличивает скученность проживания в посёлках и уж точно никак не работает на повышение комфорта. И проектировщики, и девелоперы хотели бы создавать просторные поселки с большими территориями общего пользования, но эти пожелания упираются в низкий уровень доходов большинства потенциальных клиентов. Приходится искать компромисс между конъюнктурой рынка и желанием всё же вносить в проекты интересные решения, которые не дают посёлку свалиться в зону примитивных решений эконом-класса. Пока это удаётся делать».
Святослав Филиппов, девелопер проектов «Изумрудный город» и «Иннола Парк»:
«Перекос в спросе (популярность самых дешевых и самых дорогих вариантов) обусловлен тем, что у нас практически нет среднего класса. И это проблема не только загородного рынка – это проблема страны. Если говорить про бизнес землеустроителей, то востребованность самых недорогих вариантов вынудит их пересматривать концепции или просто не доделывать обещанное. Если проектная цена - 130 000 за сотку, а продавать надо за 99 000, то придется отказываться от прибыли и многих элементов благоустройства».
Ольга Колганова, директор по маркетингу компании «Хун Фу Новый Сити»:
«Спрос на дорогие участки обусловлен несколькими факторами. В этой рыночной нише есть деньги. Но клиентам нужны хорошо упакованный комплексный продукт и понятное управление. Эти параметры и определяют рост в данном сегменте. Спрос на дешевые участки отчасти обусловлен тем, что некоторые покупатели рассматривают покупку земли как долгосрочное вложение небольших излишков. У нас традиционно считают землю надежным вложением, затраты на содержание (налоги и пр.) пока не слишком существенны».
Полная версия обзора – на сайте Vprigorode.ru