Малоэтажное строительство в Ленобласти переживает не лучшие времена. Новых проектов практически нет. Конкурировать с городскими многоэтажками становится все сложнее. Но пока что остается одно неоспоримое преимущество – цена, благодаря которому этот сегмент жив.

В последние годы рынок малоэтажного строительства в Ленобласти не столь интересен застройщикам, как строительство высоток в Кудрово и Мурино. Не слышно о новых проектах комплексного развития территорий, на которые была мода лет 5-7 назад. Часть малоэтажки прочно обосновалось в списках долгостроев – те кто, купил квартиру дешево, сам того не желая, вступил в партию обманутых дольщиков и пайщиков. Но некоторые текущие предложения могут быть востребованы.

Чем дешёвые квартиры в малоэтажках отличаются от дорогих

Условно все немногочисленные малоэтажные комплексы можно разделить на две большие группы – дешевые и дорогие. Смущает позиционирование некоторых комплексов как бизнес-класс и выше при низкой цене. Бизнес-класс предполагает создание определенной инфраструктуры, обслуживание которой стоит не две копейки (в городе сумма допплатежей может составлять несколько десятков тысяч рублей в месяц). Смогут ли ее поддерживать новоселы, приобретающие дешевые квадратные метры под соусом бизнес-класса, большой вопрос. Но это отдельная тема.

Выбор малоэтажного жилого комплекса прежде всего связан с его более низкой стоимостью по сравнению с тем, что предлагается в границах Петербурга. И тут важны два нюанса. Одни застройщики делают ставку именно на низкую стоимость и «фаршируют» свои проекты малогабаритным жильем с ценником до 2 млн рублей. За такую сумму вряд ли получится приобрести квартиру в Петербурге, в лучшем случае – комнату в коммуналке. Другие, а сейчас таковых большинство, исповедуют иной подход, когда по цене городской малогабаритной квартиры можно приобрести более-менее просторную «двушку» или даже «трешку» за КАДом. Несколько лет назад доминировали как раз проекты с маленькими квартирами по «бросовой» цене, этакие бараки-общаги со свежим ремонтом. Сейчас такое предложение встречается все реже. И большинство проектов позиционируется как семейные. Поэтому минимальная цена – не совсем корректный показатель, но пока что он играет далеко не последнюю роль.

Где дешевле всего купить квартиру в малоэтажке

Самое дешевое предложение – 1,5 млн рублей в МЖК «Тихий город», который реализуется на территории деревни Заневка Всеволожского района Ленобласти. К несчастью, кроме привлекательной цены, есть и сомнительные моменты. Компания MDS Development, которая реализует этот жилой комплекс, несколько раз переносила сроки ввода: первый корпус задержался на два года. Официальным застройщиком является ЖСК «Тихий город» – уже редко можно встретить продажи через схему ЖСК. Также не самым лестным образом характеризует этот проект то, что ипотеку предоставляют лишь два банка: «Совкомбанк» и «ДельтаКредит» (так на сайте, хотя банка такого уже нет, он стал в прошлом году в «Росбанк Дом»). Застройщик сделал ставку на так называемое доступное жилье. Большинство квартир в корпусах – студии и «однушки»: к примеру, во втором корпусе 37 студий, 30 однокомнатных, 14 двухкомнатных квартир и 8 двушек с европланировкой. Тем не менее согласно информации на официальном сайте в продаже осталось 10 квартир в корпусе №3 – все-таки ценник имеет значение. Первые два корпуса практически распроданы. Большой выбор пока что в корпусе №4 со сроком сдачи во II квартале 2022 года.

На втором месте по цене – МЖК «Счастье 2.0», который реализует компания «ЛенСтройГрад» в Федоровском. Квартира в этом комплексе обойдется в сумму от 2,45 млн рублей. Столько стоит квартира площадью 36 кв. м. Квадратный метр здесь обойдется минимум в 56 тыс. рублей, в среднем – 60-62 тысячи. В МЖК «Тихий город» – 63,8 тыс. рублей. Так что в МЖК «Счастье 2.0», можно сказать, предлагается самый дешевый «квадрат» из реализующейся сейчас малоэтажки. Судя по официальному сайту жилого комплекса, более трети квартир уже продано или забронировано – с учетом того, что продажи начались в августе, темпы впечатляют (как уточнили в компании, все однокомнатные квартиры проданы). Соблазнительным выглядит не только стоимость, но и квартирография (площадь квартир начинается от 36 кв. м), а также то, что проект реализуется через эскроу-счета. Застройщик не озвучил величину проектного финансирования и какой банк его предоставил. Но 21 августа была заключена первая сделка с использованием эскроу-счета в банке «Открытие». Наличие такого сотрудничества с банком добавляет надежности проекту. Компания не самая известная на рынке. Ранее она реализовала один проект таунхаусов – МЖК «Счастье». Еще из плюсов нового проекта можно считать обещания застройщика обеспечить «Счастье 2.0» детсадом на 160 мест, спорткомплексом, торгово-развлекательным центром, наземными парковками, прогулочной зоной с детскими и спортивными площадками. Ипотеку предоставляют большинство известных банков, в том числе «Сбербанк», «ВТБ», банк «ДОМ.РФ». Территория, на которой реализуется проект, входит в список льготных, на которые распространяется действие «сельской ипотеки» под 2,7% годовых. В списке банков, предоставляющих ипотеку на покупку здесь квартир, есть «Россельхозбанк», который как раз предоставляет такие кредиты. Пока что застройщик не хвастался, что его клиентам удалось получить «сельскую ипотеку». Но прошло слишком мало времени с открытия продаж, а как известно, одобрение такой ипотеки занимает как минимум два месяца.

Еще одно доступное предложение – ЖК «Маленькая Швейцария» в Токсово. Бог знает, что в нем от Швейцарии, видимо, маленько, но ценник привлекательный – 2,5 млн рублей за 36,5-метровую однушку. Сразу привлекает отсутствие малогабаритных квартир и наличие в пешей доступности ж/д станции «Токсово». Это первый и единственный проект застройщика «АСД-недвижимость», и на нем отмечены переносы сроков ввода корпусов – почти на два года. Более того, такого второго малоинформативного сайта жилого объекта, находящегося в продаже, трудно обнаружить. Никакой документации. Застройщик настолько уверен в себе, что не опубликовал проектную декларацию даже на сайте Минстроя («нарушены требования законодательства по актуализации документа», – указано в ЕИСЖС). Разрешение на строительство действует до 30 ноября этого года. Впрочем, даже если сроки опять будут сорваны, есть вполне легальная индульгенция – карантин. Ипотека только от «Росбанка» по ставке от 9,14%. Госипотека по ставке 6,5%? Нет, не слышали.

Какие риски ждут покупателей малоэтажки в СПб

К сожалению, то, как продвигают свои малоэтажные комплексы застройщики, вызывает удивление. Малоинформативные сайты, отсутствие документации, цен. Порой невозможно понять, реализуется ли комплекс или заморожен, когда сдается и сдается ли вообще. Даже в соцсетях информация публикуется очень скромно, неполно, сомнения вызывает компетенция модераторов и представителей компании, которые не могут ответить на вопросы в комментариях.

Перенос сроков – хроническая болезнь МЖК, даже 100-процентнонадежные застройщики испытывали проблемы с выполнением своих обещаний. Компания «Северный город» из группы RBI задержала ввод МЖК Mistola Hills на год. Были проблемы на первой очереди у ГК «КВС», которая реализует МЖК «Новое Сертолово». Возможно, переход на проектное финансирование и эскроу-счета с этой болезнью покончит.

Еще один момент – застройщики предлагают не столько самые дешевые квартиры, сколько по городским ценам более просторное и комфортное жилье. Разрыв, впрочем, между стоимостью квадратного метра в областных МЖК и городских ЖК становится все меньше. В сданных комплексах стоимость достигает 100 тыс. рублей за «квадрат». Так что купить квартиру намного дешевле, чем в городе, практически невозможно. Но за один и тот же бюджет можно приобрести жилье большей площади, а не ютиться в тесноте, как пчелы в ульях.

 Источник: АН «Петербургская недвижимость», сайты застройщиков и жилых комплексов, данные Novostroy.su