Загородный рынок переживает рост. Спрос стабильный. Цены растут. Но проблемы жизни на природе никуда не деваются. Они редко попадают на «первые страницы» интернета, ими мало занимаются местные чиновники – не тот масштаб. Zagorod.ru исправляет эту несправедливость.

В последние годы больших скандалов на рынке загородной недвижимости незаметно. Здесь нет обманутых дольщиков, многомиллиардных хищений и громких судебных приговоров. Основной продукт – это участки без подряда, которые сложно превратить в долгострой и собрать из покупателей армию обманутых дольщиков. Тем не менее, на рынке немалое количество замороженных проектов, коттеджных поселков, которые продаются годами, есть и обманутые покупатели, которые купили не совсем то, что им было обещано (достаточно почитать комментарии на Zagorod.ru, к слову, девелоперы редко отвечают на гневные посты, вообще складывается впечатление, что им глубоко фиолетово на критику).

«Самые громкие конфликты – это ошибки девелопера или управляющего. Завышенные сметы на строительство, неверное решение по концепции, не сопоставимое с местом, слишком громкие обещания, которые, как оказывается потом, невозможно выполнить по разным причинам. Переоцененный бюджет или наоборот заниженные ожидания по строительной смете. Все это приводит к тому, что рынок загородной недвижимости превращается в болото», – говорит управляющий КП «Сувантоярви» Артем Чесноков.

По данным экспертного бюро «Сперанский» (к сожалению, оно больше не публикует аналитику по загородному рынку), количество приостановленных коттеджных поселков на начало второго квартала 2018 года достигло 237. «На загородном рынке каждые три-четыре дня замораживается по одному коттеджному поселку», – сообщали три года назад аналитики. Некоторые поселки меняли концепцию, названия и вновь выходили на рынок. Отследить все эти процессы невозможно – объем и качество информации о проектах на загородном рынке до сих пор находятся на примитивном уровне, достаточно посмотреть на сайты проектов и девелоперов.

«Кроме этого, могут возникнуть проблемы с самим земельным участком. Аренда земли на 49 лет, продажа сельхозземли с обещанием перевести ее в дачное строительство, продажа лесгосфонда, незаконные строения в лесу, отсутствие разрешения на водоснабжение или пирс, отсутствие коммуникаций. И, наконец, конфликт по коммунальным платежам, – рассказывает Артем Чесноков и советует: – Избежать всего этого можно только одним способом - общаться с жителями посёлка, так как нерадивый продавец будет продавать и обещать все, что вы хотите услышать. Или обратиться к агенту».

Так к чему быть готовым, переезжая за город? Несколько последних скандалов и скандальчиков на загородном рынке (использована в том числе информация журнала «Пригород»).

«Кивеннапа Север»: борьба за глоток воды

Уже мало кто помнит о масштабных проектах загородного строительства от компании «Кивеннапа», которая специализировалась на таунхаусах. Часть проектов девелопер сдавал со скрипом и с просрочкой в несколько лет, со скандалами, а потом и вовсе исчез с рынка. Не повезло покупателям жилья в «Кивеннапа Север», которые получили свое жилье вместо 2015 года в 2019-м. Но счастливым их загородное житье-бытье и после этого назвать сложно. Весь 2020 год поселок заливала канализация, которую построил девелопер и отдал в управление частной, своей компании. В конце прошлого года, 31 декабря, компания «Водосфера» объявила жителям о новом режиме подачи воды: с 12:00 до 14:00 и с 18:00 до 22:00. В поселке около тысячи домовладений, население которых явно не обрадовалось такому водяному беспределу. В СМИ сообщалось, что сети могут быть переданы «Ленводоканалу», но оказалось, что они эксплуатируются без сдачи в эксплуатацию. В свою очередь компания — поставщик ресурсов — обвиняла жителей поселка в неоплате ее услуг.

С 1 марта водоснабжением поселка стала заниматься компания «Акваресурс», но проблемы на этом не закончились. В августе компания опубликовала список должников, которыми оказались 405 абонентов с долгом почти 750 тыс. рублей. К сожалению, разобраться, кто прав тут и кто виноват, довольно сложно. Несовершенство законодательства дает возможность таким конфликтам возникать на загородной почве с неприятной периодичностью – ни один домовладелец от таких проблем не застрахован. Из последних новостей – стало известно, что кредиторы ООО «Неваинвестпорект» (застройщик «Кивеннапы» в процессе банкротства) большинством проголосовали «за» безвозмездную передачу сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения в муниципальную собственность.

«Северная Жемчужина»: садовый беспредел

Ситуация на загородном рынке вполне обычная – конфликт между домовладельцами и правлением. В СНТ «Северная Жемчужина», расположенном в Сертолово, конфликт можно уже считать затяжным: тут и суды, и силовые действия, и ЧОПы, и даже снос дома.

Наверное, вопиющий случай. В прошлом году в «Северной Жемчужине» по распоряжению правления был снесен дом одного из садоводов, Александра Тараканова. В отношении экс-председателя правления Андрея Кудрина и члена правления Вадима Русяева было возбуждено уголовное дело по статьям о злоупотреблении полномочиями и умышленном уничтожении чужого имущества. В стадии следствия находится и второе дело – о возможном мошенничестве. По версии следствия, члены правления СНП присвоили десятки участков. В 2013 году «за большие заслуги перед садоводством» члены правления освободили себя от вступительных, целевых и членских взносов. По общей схеме участки находятся в аренде, затем их выкупают за часть кадастровой стоимости (около 30 тыс. рублей за участок в 10 соток) и продают на рынке за 1,5–2 млн рублей. Следствие полагает, что садоводству нанесен ущерб в размере не менее 413 млн рублей. История эта, судя по публикациям в СМИ, пока что не закончилась. В начале ноября сообщалось, что следствие возобновляет уголовные дела по этим событиям.

«Вартемяги Парк»: коммуналка в таунхаусе

История, на первый взгляд, очень частная, но она показывает, что загородная недвижимость не только имеет свою специфику, но эта специфика может привести к судебным разбирательствам и прочим неприятностям – вместо тихой и спокойной жизни на природе. Семья приобрела таунхаус и переехала в него жить из города. «Осенью 2018 года я стал обладателем доли в праве на земельный участок и доли в праве на жилой дом, - пишет Дмитрий Ледовский на своей странице в Facebook. - В процессе оформления сделки нотариус, участие которого при купле-продаже долей обязательно, задавал мне вопрос: «Вы понимаете, что покупаете долю? Это не отдельный дом, не отдельная квартира, это аналог комнаты в коммуналке?» Да, я это понимал. Понимал, что такой правовой статус объекта связан с особенностями земельного и градостроительного законодательства (подробнее дальше). Я понимал, что при любой сделке с долями необходимо согласие других собственников, более того, это согласие, в силу статей 246 и 247 Гражданского Кодекса, необходимо на пользование, владение и распоряжение имуществом».

Осенью 2019 года сосед решил расширить свои владения и на лужайке построил гараж и двухэтажную пристройку, установив внутри печь-буржуйку для отопления, и смонтировав на парадном фасаде три кондиционера. Суд признал это строительство противоречащим Гражданскому кодексу и обязал вернуть все в исходное состояние. Понятно, что отношения в этом таунхаусе далеки от миролюбивых.

Про «Вартемяги Парк» хватает негатива и от других жителей. В качестве примера приводим один из отзывов в ленте комментариев по данному поселку на нашем портале. Содержание отзыва оставляем на совести нашего читателя.