Прошлый год стал для загородного рынка самым успешным за всю историю его существования. Рекордное количество новых домовладений. Рекордное число сделок. Рекорд на рекорде. Таких результатов достигнуть в этом году вряд ли получится, но прогнозы пока что оптимистичные.

Большинство девелоперов называют прошедший год удачным. Хороший спрос, рост цен без снижения активности покупателей. Второй год на рынке фиксируются рекордные показатели по объему сделок. И это несмотря на почти полное отсутствие поддержки индивидуального строительства со стороны государства. Даже ипотеку нормально запустить не смогли.

Счастье есть, рекордные цифры, рост цен

Коронавирус вернул интерес к загородному рынку, к частным земельным участкам. Расцвета не случилось. Слишком большой провал был «достигнут» в прошлые годы. Частное домостроение было практически вытеснено многоэтажными проектами сомнительного уровня комфорта. Но власти Ленобласти, столкнувшись с долгостроями и невозможностью обеспечить эти жилые массивы ни социальной, ни транспортной инфраструктурой, стали искусственно снижать объемы многоэтажного строительства. Вместе с ковидом и ужесточением жилищной политики региона «выстрелило» частное домостроение. По крайней мере, так можно объяснить нынешние рекордные показатели ввода индивидуальных домов.

Есть и еще один важный нюанс – план, который власти Ленобласти, как в старые добрые времена, обязались выполнить и перевыполнить. Чиновников из Москвы особо заботят показатели по вводу жилья – за ними внимательно приглядывает сам президент. А Ленобласть входит в четверку самых «строительных» субъектов. Социалка социалкой, а вносить в копилку свои 2-3 млн квадратных метров жилья регион просто обязан. Не хочется даже на минуту предположить, что областные чиновники занимаются приписками на местах, записывая потемкинские квадратные метры индивидуального строительства в рекордную статистику. Но, увы, такая мысль порой возникает, но аналитики и участники рынка все-таки подтверждают подъем на загородке.

Итак, посмотрим цифры. В прошлом году в Ленобласти частниками построено 2,28 млн кв. м жилья, или 16814 домов – в 1,6 раз больше, чем годом ранее. Если сравнить с 2018 годом, объемы индивидуальной стройки выросли в 2,6 раз. Фантастические показатели. Точно такие же высокие цифры частной производительности приводит Росреестр, который ставит недвижимость на кадастровый учет – вряд ли ведомство регистрирует «воздушные замки» (хотя «дачная амнистия» продолжается, а значит, легализуется давно построенное).

Такой рост сложно объяснить тем, что в статистику стали включать дома на садовых участках, но получившие статус жилых (до августа 2019 года такие дома не учитывались). Хотя вклад «садовых» домиков нельзя недооценивать. В 2021 году дома на садовых участках (3851 домов) внесли 400 тыс. кв. м в общую статистку индивидуального строительства, дома на участках ИЖС (7753 дома) – 1,8 млн кв. м. Вот такая официальная реальность.

Ввод индивидуального жилья в Ленобласти

Источник: Петростат

* как Петростат считает проценты к итогу, не совсем понятно. Как у них получаются такие волшебные проценты?

В то же время независимая аналитика подтверждает (точнее – не опровергает) цифры официальной статистики. Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», рост сделок в «коммерческих поселках» продолжается второй год подряд. 5300 сделок в 2019 году, 10240 – в 2020 году и 11600 сделок в прошлом году. Рост за два года более чем в два раза. 88% сделок приходится на участки без подряда. Тут ничего нового нет.

«2021-й от 2020-го отличался не сильно, – комментирует заместитель директора загородного центра в АН «Итака». – Но если в 2020-м было некоторое изумление, то в 2021-м мы это воспринимали уже как данность. Цены действительно выросли, но не ровно, а локациями. В топе были готовые к проживанию загородные дома, причем и в садоводствах, и в населенных пунктах. Допандемийный рынок был устоявшимся за период с последнего кризиса, сейчас баланс нарушен, есть непонимание ценообразования, метания продавцов и ошеломление покупателей (за что столько?!)».

«2021 год показал хорошие показатели по выручке, но ниже по сделкам, – комментирует управляющий КП «Сувантоярви» Артем Чесноков. – В целом год хороший и, наверное, более спокойный, чем 2020-й. Активность же в 2021 и 2020 годах была одинаковой, да и 2022-й не заставляет скучать по обращениям». Он добавляет, что увеличился срок принятия решений, так как нужно объехать все предложения, а пока ездишь, чего-то уже нет. «Рынок по предложениям очень не стабилен, – отмечает Артем Чесноков. – Увеличивается интерес к готовому продукту, а с этим большие сложности. Предложения почти нет. Те, кто стартовал в прошлом году, еще не успели все построить».

Цена пошла в рост

Данные по росту цен на загородном рынке разнятся, но, безусловно, он стал неприятной неожиданностью в 2021 году, и это касается не только подорожания стройматериалов. «По итогам года произошел существенный рост среднего чека, - говорит Артем Чесноков. - Земля также выросла в цене, поэтому много кто, по разным причинам (будь то нехватка средств, неуверенность, что не потянут стройку, или ожидание падения цен), отложили покупку или переориентировались на другие рынки».

По данным аналитиков, средняя стоимость сотки с января 2021-го увеличилась на 29% – до 223 400 рублей. Средняя стоимость надела в коттеджном поселке – плюс 17% за год, рост до 3 млн рублей. Подорожало и строительство дома, но пока что, если верить официальной статистике, сокращение объемов стройки незаметно.

«Даже сейчас рост цен на строительство и энергоресурсы сразу увеличивает в 2,5-3 раза стоимость массива, – подсчитывает Артем Чесноков. – Невыгодно продавать участки на старте, выгоднее продавать готовый продукт. А это требует дополнительных операционных расходов, плюс время. Материалы растут медленнее, но этот рост не останавливается. Думаю, по этому году рост будет 10-15% к абсолютным ценам готового продукта. При этом первый скачек будет в марте–апреле 2022-го, второй – осенью. По ввозимым материалам все будут закладывать курсовые риски».

Но, кажется, поводов для паники нет. Январские данные Росреестра показывают опять рекордные цифры по индивидуальному строительству (когда только успевают). Поставлено на учет за первый месяц 2106 домов ИЖС, включая пристрои (раньше не было никаких пристроев), площадью 200 тыс. кв. м. В январе 2020 года – в два раза меньше домов: 906 домов площадью 134 тыс. кв. м. Опять рекорд. Смущает лишь то, что средняя площадь домика снизилась с 138 (показатель прошлого года) до 95 кв. м – возможно, из-за этих самых пристроев. Подозрительное мельчание. Возможно так, что из-за роста цен на стройматериалы стали строить более компактные дома, хотя верится в это с трудом. В общем официальная статистика – она такая.

«Уверенный спрос точно будет в этом году, – делится своим прогнозом Артем Чесноков. – На фоне почти полного отсутствия предложения в люксе и дефицита в премиум-классе, будет больше стройки в этих сегментах. Бизнес-класс будет так же хорошо себя чувствовать. «Комфорт» и «вторичка» будут стагнировать».

Новый дешевый проект января

Январь – месяц короткий и праздничный. Так что ждать особой активности от девелоперов не приходится, но один проект все же вышел на рынок. В начале года компания «Северная Долина УК» приступила к реализации КП «Кобралово» в посёлке Кобралово Сусанинского сельского поселения Гатчинского района Ленобласти. В поселке 120 земельных участков (ИЖС) площадью 7–11 соток. Возможно подключение электричества (15 кВт) и водопровода, но заниматься этим предстоит самим собственникам. Отсюда и демократичная цена – 630 тыс. рублей за 7 соток.

Акции февраля

Новых акций тоже немного. Девелоперы просто продлили новогодние скидки и предложения, особо не напрягаясь.

Большой дисконт действует в феврале на участки в КП «Южный Версаль», который реализуется в Ломоносовском районе Ленобласти. В период акции стоимость 12 соток составляет 720 тыс. рублей. Для сравнения: участок площадью 6 соток продается за 800 тыс. рублей.

До конца месяца можно приобрести строящиеся таунхаусы и индивидуальные дома со скидкой до 450 тыс. рублей в КП «Любовино», который расположен в районе деревни Вартемяги. Девелопер – «ЛВ-девелопмент». Так, секция площадью 128 кв. м в строящемся таунхаусе предлагается за 6,995 млн рублей вместо базовой цены в 7,45 млн рублей. Ещё один строящийся таунхаус площадью 143 кв. м продается за 7,1 млн вместо 7,395 млн рублей без акции.