Мы продолжаем разговор о новом районировании Ленинградской области. Полушутя, полувсерьез, мы утверждаем, что на территории региона образуется новая система районов, которая опирается не на отжившие свое зоны сельскохозяйственного производства, а на новые центры расселения.
Локомотивом процесса является строительство коттеджных поселков, которое происходит в кластерной логике вокруг локальных природных объектов и отдельных поселений. Вслед за коттеджами приходит торговля, рынки, мелкие производства, затем начинает развиваться обеспечивающее сельское хозяйство. И вот на глазах малоизвестный населенный пункт становится центром приличной по размеру малоэтажной агломерации.
В этот раз речь будет идти о территории, в настоящее время называемой Выборгским районом. Она простирается от границ Санкт-Петербурга до самой Финляндии и является одним из лидеров по малоэтажному строительству.
Кстати, граница с Финляндией сыграла с районом злую шутку: с точки зрения закона, из-за пограничного статуса иностранцы не могут покупать там крупные земельные массивы. С одной стороны, государство можно понять, а с другой – все недовольны. Финны спят и видят возможность выкупить обратно родовые хутора, спекулянты и рантье, владеющие сотнями гектаров уже не востребованных под застройку сельхозземель были бы рады новым покупателям. Правда, в соседнем Приозерском районе хуторов было не меньше, а спроса со стороны финнов что-то не наблюдается. Возможно, проблема не столь велика и остра, как кажется.
Основная проблема Выборгского района – это расстояния. Он, как минимум, большой. Хотя внутренние дороги там и есть, сеть их довольно редкая. А от трассы Скандинавия к западу, до берега Финского залива, к тому же мало населенных пунктов, так что коттеджной застройке не за что зацепится. Все коттеджное развитие структурируется, в полном соответствии с теорией, вокруг четырех меридианальных шоссе: Старого Выборгского шоссе, трассы Скандинавия, Приморского шоссе и местной дороги А-125, которая идет от поселка Молодежное до Выборга через Каменку. Так что выбор дачи, по большому счету, упирается в выбор дороги, по которой лично вам было бы удобнее ехать…
На карте ландшафтов и растительности, территория Выборгского района делится на примерно четыре неравные части:
От границ Санкт-Петербурга начиная от Рощино примерно по отметку озера Глубокое простираются сосновые леса. Они бывают двух типов, в зависимости от того, какой мох так растет, зеленый или белый. Впрочем, на красоту пейзажа это влияет не очень сильно. Именно такой ландшафт, «песок и сосны», считается, своего рода, классическим для Карельского перешейка. Между лесами, ближе к озерам, встречаются фрагменты полей.
Ближе к центру Карельского перешейка и границе с Приозерским районом, от Первомайского и дальше к востоку, снова идут еловые леса. Где повыше – есть лиственные деревья. Чуть севернее центр перешейка занят полями. Когда-то там располагались большие колхозы, а еще раньше там был крупный сельскохозяйственный центр Финляндии.
От озера Глубокого к северу, до Выборга, можно наблюдать постепенное изменение ландшафта. Вместо непрерывных лесов – то скальные гряды, то небольшие равнины, причем чем дальше к северу, тем более суровый скальный ландшафт. Деревья растут в буквальном смысле на камнях.
За Выборгом, к северу до Финляндии идут плотные еловые леса, располагающиеся на каменных грядах – сельгах. Между ними лежат узкие вкрапления полей и болотины. Под тонким, в буквальном смысле слова, слоем почвы идут бесконечные очень твердые граниты. Так что рытье колодца или бурение скважины представляет собой очень нетривиальную задачу. Кстати, в Приозерском районе на сказал вместо елок растут сосны, а граница между видами лесов проходит точно по Вуоксе. Такая вот загадка.
С точки зрения обычного человека, не особо удобны для дачи только сплошные ельники и каменные гряды к северу от Выборга. В ельниках темно, земля кислая и мокрая, ничего там толком не растет, да и озер в середине перешейка не так много. А на каменных грядах, хоть там и очень красиво, жить довольно неудобно. Любые земельные работы прямо-таки упираются в гранит. Да и климат там довольно прохладный.
Новое районирование, основанное на коттеджных поселках, опирается на многочисленные кластеры застройки.
Треугольник Репино-Ленинское-Симагино. Наверное, самый элитный пригород из всех. Скорее всего, потому, что был одним из первых районов элитной застройки. Причем источник элитности с годами становится все более неочевидным. С точки зрения ландшафтов, ничего особенного из себя не представляет: обычные поля в окружении смешанных лесов. Местами есть вкрапления соснового бора, и вот там-то цена за сотку просто зашкаливает. Купаться негде, средняя глубина протекающей там реки Сестры – примерно по пояс. Так что без машины никак. Да и как показала практика, жить в элитном гетто не очень удобно, даже на улицу просто так не выйти. Несколько лет назад, коттеджных поселков в Репино-Ленинском было около десятка, после кризиса остались только самые стойкие, а в рекламе активно присутствует только «Репинская усадьба». Представляется, что покупать в этом районе дачу нужно только в том случае, если гонка элитности для вас имеет первостепенное значение. Нормальной субурбии там не образуется, зато огромный импульс к развитию получили торговля и развлечения в прибрежных Репино и Зеленогорске.
Рощино и окрестности. Также очень элитный пригород, один из исторических центров дачной застройки. Вокруг поселка – сосновые леса, в центре – озеро, разлив реки Рощинка. Относительно удобная транспортная ситуация привела к буму строительства коттеджей и поселков для постоянного проживания, а затем – полномасштабных жилых домов. Квартира в таком доме по всем вопросам не уступает даче, только что шашлык на балконе жарить считается дурным тоном, да грядку разбить негде. Коттеджный бум повлек за собой бум торговли и мелких производств, и сегодня Рощино является центром большой дачной агломерации, которая продолжает расти и останавливаться пока не собирается.
Огромный кластер частных коттеджей образовался вокруг Нахимовского озера. О причинах народной и девелоперской любви к нему можно только догадываться, но факт налицо. Правда, коттеджный бум в этом случае территории на пользу не пошел: в Цвелодубово и Пушном не случилось ни торговли, ни развлечений. Все развитие сконцентрировалось в располагающемся по дороге поселке Первомайское, который сам по себе, кстати, на коттеджные поселки довольно беден. Зато там можно купить вполне приличный готовый дом. Кстати, Нахимовское озеро – одно из наиболее критических мест в области с точки зрения водозахватов. Не в последнюю очередь, как представляется, это происходит от отсутствия крупных поселений и хаотичности застройки. Все-таки в коттеджных поселках вопрос доступа к воде хоть как-то регулируется.
Район Правдинского и Вишневского озер отличается большим количеством некрупных полей. Почти все они сейчас уже выкуплены и частью или застроены, или продаются под застройку. Нельзя сказать, что район отличается какими-то особо потрясающими красотами природы, но против рынка не пойдешь. Поселков там много, кластер там полностью сформирован. Из наиболее симпатичных объектов – «Киркко Ярви», «Ски Хаус», «Правдинское озеро» и «Северная корона».
Приличный кластер поселков расположился на южной и восточной кромках озера Глубокое. Центрами является поселки Староселье и отчасти Стрельцово. Места там тихие, красивые, заповедные. Найдется место и для небольшой дачки, и для элитной усадьбы. Качественных коттеджных поселков, правда, немного, зато без проблем можно приобрести земельный участок любого уровня и размера. За Раковыми озерами начинается настоящая глухомань. Только вокруг Барышево по непонятной причине вырос куст частных коттеджей, со всеми присущими проблемами доступа к воде и мощным духом соревновательности в высоте заборов.
Крупный кластер поселков располагается в треугольнике Каменка-Красная Долина – Семиозерье. С точки зрения коттеджей, эта территория довольно молодая, но осваивается быстро. Там располагается симпатичный и проданный целиком поселок «Западное солнце», группа объектов компании «Пул Экспресс», поселок «Береговая горка», огромная и бесконечная «Гармония», и т.д., и т.п. Словом, есть из чего выбрать. К тому же, в районе есть несколько крупных поселений, которые взяли на себя обеспечение дачников продуктами и товарами. Из недостатков района – только военный полигон, протянувшийся широкой и длинной полосой от Семиозерья аж до Гаврилово. Правда, ничего особо опасного в нем нет. Главное – научить детей никогда и ни при каких обстоятельствах не трогать металлические предметы. А уж какие там белые грибы – просто сказка.
Зона к Финскому заливу начала застраиваться сравнительно недавно. Не в последнюю очередь, на ее развитии положительно сказалась реконструкция Приморского шоссе. Теперь эта трасса не уступает по качеству «Скандинавии». За последние пять лет число объектов там утроилось. Места красивые, дачные, главное помнить, что близость к Финскому заливу влияет в первую очередь на стоимость домовладения, и уже потом – на качество жизни. К тому же, зимой на заливе крайне неприятно; послушайтесь совета и не покупайте дома на пафосной первой и второй линии застройки. Все, что располагается до Приветнинского, позиционируется как место для постоянного проживания. Все, что дальше – как дачи. В реальности, различия не слишком велики и упираются, по большому счету, в наличие газоснабжения.
Бесконечная трасса Приморского шоссе вдоль Финского залива дачниками пока что освоена крайне плохо. Существенный фактор – это отсутствие крупных населенных пунктов. То же самое происходит и в шхерах за Выборгом. При этом, земли в продаже есть, да и частная коттеджная застройка присутствует. С уверенностью прогнозируем, что серьезное развитие там начнется вместе с инвестициями в комплексы загородного отдыха и современные рыболовные базы. А уж когда начнется освоение Вуоксы от Барышево до Выборга – и вовсе непонятно.