Несколько серьезных изменений в нормативных актах, регулирующих жизнь садоводств, не упростили ее (как обещали законодатели), а наоборот – серьезно усложнили.

Навскидку: прекращение «дачной амнистии», вступление в силу нового закона о садоводах, введение уведомительного порядка при строительстве на дачных и садовых участках; возможность признавать дачные дома – жилыми. Начинает работать «лесная амнистия», в области запущена кадастровая переоценка…

Это лишь часть начатых перемен и реформ.

Конечно, не обошлось без казусов.

Закон № 217 (о садоводах) кроме прочего, регламентирует отношения СНТ с «индивидуалами» - с теми, кто имеет участок на территории садоводства, но не входит в число членов СНТ. И вдруг оказалось, что у СНТ появляются дополнительные обязанности по присоединению таких абонентов к электросетям и обслуживанию их. Об этом позаботилось правительство, приняв «под елочку» постановление №1622.

Комментирует девелопер Святослав Филиппов: «Фактически СНТ вынуждают нанять сотрудника, который будет подавать новые заявки на технологическое присоединение, ставить узел учета, заключать договоры со сбытом, сверять показания и требовать с недобросовестных владельцев своевременной оплаты. Причем садоводство не может ни отказаться от этой обузы, ни требовать за это плату».

Но главная засада – требование для учета документов терпланирования. В большей части садоводств проведены межевание и кадастровая съемка. Теперь этого недостаточно! Чтобы участки можно было продавать-покупать, менять и передавать по наследству, и главное – чтобы на них можно было что-то построить, теперь нужны проект планировки территории (ППТ) и градрегламенты. То есть: территория садоводства должна быть включена в утвержденный (на уровне области) генплан, с установленными для строительства нормативами.

У части садоводов есть согласованные проекты организации застройки (ПОЗ). Например, на территории Аннинского ГП – 25 садоводств. ПОЗы есть у 10, ППТ – ни у кого. Проект организации застройки будет действителен и достаточен лишь до 1 января 2020 года. С этого момента понадобится ППТ.

ПОЗ включает в себя схему границ (с координатами), функциональные зоны, расположение дорог и коммунальных сетей. Выполнение ПОЗ стоит в архитектурно-планировочных конторах от 300 000 рублей и более. ППТ – документ более высокого уровня, от полумиллиона и выше.

Причем для значительной части «старых» садоводств такие документы могут оказаться бесполезными: ППТ не будут согласованы из-за неправильной ширины проездов, несоблюдения «красных линий» и охранных зон (под ЛЭП), отсутствия пожарных водоемов… Проще говоря: то, что строилось начиная с 50-х годов прошлого века по старым правилам или вовсе без правил, может не вписаться в новые нормативы и действующие правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

А без планировочных документов буксует и уведомительный порядок. Формально он вступил в силу 3 августа 2018 года. В теории все выглядело замечательно: подаешь в местную администрацию от руки составленную заявку, с параметрами – и все. Если нет возражений – можно строить. Если в течение недели нет ответа – аналогично, заявление считается согласованным.

Однако не все так просто. В числе возможных причин для отказа есть такой пункт: «несоответствие заявленного проекта» параметрам, установленным документами территориального планирования, то есть градрегламентами и ПЗЗ.

И садоводы (например, В Ломоносовском районе) пачками получают отказы. Причина: нет градрегламентов, не разработаны они для этой территории! По кадастровой карте участки обозначены как дачные, расположены на землях сельхозиспользования.

По закону, для сельхозугодий градрегламенты вообще не разрабатываются, и какое-либо строительство на таких землях запрещено. С 1 января 2019-го, согласно пункту 6 статьи 79 ЗК, сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов.

Как определить, относятся конкретные земли к угодьям или нет – закон умалчивает. Единой официальной карты угодий, пригодной для суда, в регионе нет…

Кстати: в Ленобласти сотни садоводств уже расположены на 40 000 га сельхозземель. И не менее 80% этих территорий – угодья или бывшие угодья. Что делать с этими хозяйствами?

И еще: если градрегламента нет, это совсем не обязательно означает, что спорный участок – угодья. Скорее всего, у муниципалитета (или района) нет денег на разработку ППТ. И неизвестно, когда будут.

Юрист Дмитрий Некрестьянов советует тем, кто получил отказы на свое уведомление о начале строительства, подавать заявление в суд, оспаривая «бездействие органа власти». И одновременно – в прокуратуру. Чтобы надзорные органы пинали ОМСУ и районные власти, понуждая тех разрабатывать и принимать ППТ.

Пока государство с каждым годом ужесточает требования к регистрации участков и построенных на них домов. И ничего не делает для того, чтобы эта регистрация происходила в разумные сроки, на простых и понятных условиях, и хотя бы не полностью за счет собственника.

Полный текст обзора изменений в законодательстве см. в свежем номере журнала «Пригород».