Минувший 2012 год оказался довольно урожайным на сделки по сравнению с предыдущим. Об этом говорит статистика по обмену информацией о реальных сделках (подробнее о проекте см. врезку).

Так за минувший год застройщики, участвующие в обмене, подписали 2380 договоров купли-продажи (в среднем по 26 на каждый проект-участник). Для сравнения, в 2011 году было заключено 1346 сделок (то есть в среднем по 17 на каждый участвующий в информ-обмене малоэтажный комплекс), а в 2010 году было зафиксировано  664 продажи (по 13 сделок на брата).

Напомним, что количество компаний, обменивающихся данными о продажах, год от года растет, поэтому в относительных цифрах рост получается меньше, чем в абсолютных. Так в 2010 году сведения о продажах представлял в среднем 51 проект, в 2011 – 77 комплексов малоэтажной застройки, а в 2012 году – 90.

Еще медленнее, как подтверждает статистика БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости), растет выручка проектов - средняя цена сделки все сокращается. Суммарные цифры выглядят так: за 2012 год участники обмена продали на общую сумму в 5,7 млрд. рублей, в 2011 году – 3,6 млрд., в 2010-м – на 2,6 млрд. руб.

Причем, если у некоторых застройщиков доходы (речь именно о доходах, не путать с прибылью) за это время существенно возросли, то у некоторых – остались на том же уровне, а то и сократились. Неудивительно, что среди участников рынка можно встретить довольно пестрый набор мнений об изменении ситуации за последние годы. Судя по количеству проектов, которые за прошлый год были сняты с продажи (подробнее об этом см. материал «Итоги 2012 года оказались неутешительными»), далеко не все застройщики согласятся, что прошедший год был таким уж удачным.

Скученность в моде

Конечно, важно не только количество реализованных лотов, но и их качество: одно дело, если это полноценные коттеджи и совсем другое – если недорогие участки под самостоятельную застройку.

Напомним, в прошлые годы примерно три четверти продаж приходилось именно на пустые участки, причем значительная часть земель покупалось в рамках проектов, где не было предусмотрено даже обязательное подведение инженерии (в диаграммах такие лоты для простоты названы «нарезкой»).

Статистика 2012 года, вроде бы, выглядит более благополучно: в общей структуре сделок доля пустых участков сократилась до 60%, причем на нарезку приходится не больше 5% продаж (в 2011 году доля последней категории составляла 21%). То есть, на первый взгляд, спрос граждан смещается в сторону более качественных объектов. Однако средняя цена продажи продолжает снижаться: в 2011 году клиент оставлял у застройщика в среднем по 2,7 млн. рублей, в 2012 году – лишь по 2,4 млн. Как же так?

Прежде всего надо подчеркнуть, что соотношение проданных коттеджей и участков под самостоятельное освоение все сильнее смещается в сторону пустых наделов. Если в 2010 году участков было реализовано в 4 раза больше, чем коттеджей, то в 2011 году – в 8 раз, а в 2012 году – более чем в 9 раз. Попутно отметим, что в категории коттеджей в статистике Бюро аналитики учитываются и участки с обязательным подрядом, поскольку в таких сделках покупатель оплачивает сразу участок и будущее строение. Как видим, с каждым годом граждане все менее охотно готовы поручить девелоперу заботы о строительстве, предпочитая взваливать их на собственные плечи. Тем не менее, есть проекты, в которых коттеджи продаются стабильно: компания «Русь: Новые Территории» весь год умудрялась продавать в среднем по 2 коттеджа в месяц стоимостью примерно 18 млн рублей в поселке «Особый статус». Примерно в ту же цену успешно реализовывались дома и в «Юкковском». Коттеджи подешевле (по 4-7 млн) неплохо раскупали в проектах «Кивеннапа-Север», «Золотые ключи», «Тихая Ладога», «Петровских садах». 

Структура и динамика сделок участников информационного обмена по кварталам

Данные Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского

Структура и динамика выручки участников информационного обмена, млн. руб.

Данные Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского

С каждым годом в статистике все сильнее ощущается влияние таун-хаусов (подробности - ниже). Число сделок с ними с каждым годом возрастает в разы, быстро меняются площади и стоимости покупаемых домов, отсюда и описанная чехарда в суммарных данных о продажах. Вопрос: стоит ли считать таун-хаусы полноценным загородным жильем или это скорее альтернатива пригородным квартирам в многоэтажках, поднимался уже не раз. Однако пока принято сблокированные коттеджи учитывать в той же группе, что и отдельно стоящие – тем более, что они нередко расположены в рамках одних и тех же жилых комплексов. Однако не исключено, что в будущем эту категорию жилья эксперты начнут рассматривать отдельно.

Зимнее дежа-вю

Под занавес года активность покупателей совсем скукожилась. В декабре в рамках информ-обмена было зафиксировано лишь 133 сделки: 88 участков, 7 коттеджей и 38 таун-хаусов. Это куда меньше, чем в ноябре (187 сделок) и в октябре (226 сделок). В последние месяцы года активность всегда снижается, однако в этот раз сокращение числа продаж было уж слишком сильным.

Показательно, что весьма схожие цифры по числу сделок были зафиксированы годом ранее: 73 участка, 7 отдельно стоящих коттеджей и 32 секции – в сумме 112 сделок. Причем тогда данные собирались по 82 проектам, сейчас – по 97. Если посчитать среднюю выручку и среднее количество сделок на проект, цифры обоих лет почти совпадут. Мы видим, что хотя весь 2012 год активность клиентов держалась на более высоком уровне, к декабрю рынок фактически вернулся к состоянию конца 2011 года. И теперь главный вопрос, продолжится ли нисходящий тренд активности клиентов (с поправкой на сезонное оживление, конечно) или динамика изменится. То, что декабрьское затишье спроса – это не случайное отклонения, а закономерность, говорит вся статистика минувшего года. Если в середине весны число продаж просто зашкаливало против обычных показателей для этого времени года, то с каждым месяцем число сделок все больше снижалось. Осенние месяцы стали куда менее урожайными на продажи, чем весенние – что весьма необычно.

То, что весной 2013 года рынок ждет некоторое оживление, сомнений нет. Весь вопрос, насколько серьезным будет рост спроса. Если сезонный подъем наложится на долгосрочный нисходящий тренд, число сделок подрастет незначительно, в ином случае можно ждать локального бума, который всегда следует за периодом стагнации.

Конечно, все эти рассуждения актуальны, если не произойдет глобальных экономических потрясений – однако в последние годы столь часто про это говорилось, и столько раз «обходилось», что теперь уже все привыкли и перестали считать опасность реальной. А расслабляться рановато: проблемы европейской экономики не разрешились, а лишь отложились. Экономическая «пирамида» не ликвидирована, ей просто немного продлили жизнь.

Участковая стабилизация

Согласно данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, спрос на участки был стабильно высоким в течение всего года (с учетом уже упоминавшегося постепенного снижения активности к концу года). В целом участники информ-обмена за 2012 год реализовали 1412 наделов под самостоятельное освоение (результат 2011 года – 1007 лотов).

Что еще примечательно, основные параметры приобретаемых объектов в этом сегменте перестали сокращаться. В 2010 году граждане в среднем покупали участки площадью 17,2 сотки и ценой 3,3 млн. рублей (если посчитать лишь земли с инженерной подготовкой, наделы без коммуникаций – совсем другой товар и должен рассматриваться отдельно). В 2011 году – 14,2 сотки по цене 2,09 млн. рублей, в 2012 году – 12,4 сотки по цене 1,95 млн. рублей.

Динамика средней стоимости приобретенных участков, млн. руб.

Данные Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского

Динамика средней площади приобретаемых участков, сотки

Данные Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского

Однако если проанализировать квартальную статистику, станет заметно, что параметры весьма активно сокращались в 2011 году, в последующем же они просто зафиксировались на нижнем уровне. Более того, к концу года наблюдается даже некоторая тенденция к удорожанию покупок: в ноябре средняя цена купленной сотки составила 197 000 рублей, в декабре – 203 000 руб. Последний раз столь высокий показатель наблюдался в начале 2011 года. Отметим, что снижение или повышение этого показателя не говорит о том, что застройщики снижают или повышают цены на свои предложения, а лишь показывает соотношение количества дорогих и дешевых участков, проданных в этот период.

Также и средняя площадь приобретаемых наделов вовсе не свидетельствует, что перестали покупаться более просторные участки. Граждане, которые сегодня готовы потратить на землю 4-6 млн. рублей, по-прежнему предпочитают лоты площадью 17-20 соток. Однако те, кто нацелен потратить на эти цели меньше 1,5 миллионов, спокойно ограничиваются 10 сотками.

Метаморфозы с секциями

За последние три года цены коттеджей, на которых останавливают свой выбор покупатели, изменились незначительно (при усреднении данных наблюдается небольшое удорожание, но оно даже ниже уровня инфляции).

Зато кардинально изменились параметры приобретаемых таун-хаусов. Средняя цена покупки в этом сегменте по сравнению с 2010 годом снизилось в разы.

Динамика изменения площади приобретаемых коттеджей и таун-хаусов, кв. м.

Данные Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского

Динамика средней стоимости квадратного метра, тыс. руб./кв.м.

Данные Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского

Удешевление таун-хаусов шло по двум направлениям: уменьшались площади и сокращалась стоимость квадратного метра. Графики изменения обеих величин удивительно похожи. Это весьма удивительно: по статистике городских квартир известно, что чем меньше жилье, тем дороже в нем стоит квадратный метр. В этом легко убедиться, если сравнить цены на «единички» и «трешки» в одном доме. Но тут ситуация иная. Застройщики искали способы максимально снизить суммарную цену домовладения, чтобы захватить новый для себя пласт спроса. В результате, таун-хаусы сегодня успешно составляют ценовую конкуренцию квартирам в пригороде. Причем столь низкой цены квадратного метра: 25 000 – 30 000 рублей - в областных многоэтажках вообще не встретишь. 

Если судить по средней цене покупки, сегодня таун-хаусы обходятся клиентам вчетверо дешевле, чем коттеджи. Более того, средняя цена приобретаемой секции даже ниже, чем средняя стоимость покупаемого пустого участка под самостоятельную застройку. Таун-хаусы стали особым сегментом рынка.

Если еще в 2010 году секции были вполне «загородным» жильем (имеется в виду, что они по комфорту проживания были сравнимы с предлагаемыми коттеджами), то в 2012 году они стали альтернативой небольшим квартиркам на выселках. 

Средний метраж приобретенного в прошлом году таун-хауса составил 72 кв. м. Средняя цена – 2,24 млн. рублей. Однако спрос на этот вид недвижимости последние месяцы также идет на убыль. Если по весне (апрель-май) участники информ-обмена продавали по 100 секций в месяц, то в осенние месяцы эта цифра сократилась до 70, а в декабре нашли покупателей лишь 38 таун-хаусов. Предложение подобных объектов быстро растет, а спрос очевидно не поспевает. Возможно, и в этом сегменте рынок вскоре столкнется с затовариванием. Посмотрим.