Портал «Загород.ру» — это сайт по загородной недвижимости. На нашем портале вы сможете найти объективную информацию о ситуации на загородном рынке, уникальные, соответствующие действительности, а не рекламным статьям, описания коттеджных посёлков и компаний, много полезной и интересной информации в наших авторских статьях. Самая полная база по загородной недвижимости позволит подобрать загородный дом, коттедж или земельный участок. Мы всегда рады Вам!
Провальная загородная ипотека: денег нет, а стройка идет

 

Банкам никак не удается взять финансовые потоки на загородном рынке в свои руки. Строительство жилья проходит мимо карманов финансистов. Частники обходятся без ипотеки и дорогих кредитов, спокойно строя миллионы квадратных метров. Но монстры, живущие на проценты, не оставляют попыток захватить этот рынок и снять с него сливки c повышенным процентом жирности.

Не первый год банкиры пытаются выйти на загородный рынок и представить массовый продукт. Их подгоняют сверху – Минстрой и даже президент. Но судя по всему, банки хотят превратить частную стройку в подобие многоэтажного строительства, где правила игры уже хорошо прописаны и проверены. Загородный рынок сопротивляется и демонстрирует рекордные показатели: мол, не нужны нам ваши ипотеки, мы и так можем строить.

Под одну гребенку

Строительство собственного дома в России – всегда было делом рук частника. Вплоть до того, что будущий домовладелец сам, своими руками строил свой дом. Сейчас такие «золотые руки» встречаются, хотя большая часть любителей загородной жизни нанимает подрядчиков, стараясь минимизировать расходы на посредников (от себя добавлю: мой сосед именно так построил дом своему сыну, даже винтовые сваи сделал сам, работая на судостроительном заводе). К сожалению, в век рыночной экономики, когда даже бесценные шедевры Леонардо да Винчи обрели свою рыночную стоимость, такие самодельные дома выпадают из финансового спекулятивного поля. Проще говоря, их трудно оценить, а значит, продать, заложить, они не могут быть проанализированы экспертами, которые свои исследования строят на сравнении однотипных объектов, на анализе прошлых покупок. Нет оценки – нет рыночной цены. Поэтому на вторичном рынке каждая загородная сделка – индивидуальна, каждый дом – это произведение кустарного искусства, стоимость которого определяется в немалой степени интуитивно. Для банков такие объекты – довольно сомнительный залог. Поэтому столь актуальной стала тема создания типовых объектов.

В июле ДОМ.РФ запустил всероссийский открытый конкурс на разработку типовых проектов индивидуальных и малоэтажных домов и социально-культурных объектов. Как отметил замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, задачей конкурса является формирование открытой библиотеки типовых проектов индивидуальных жилых домов. «Важно, чтобы в эту библиотеку вошли проекты с понятной экономикой, чтобы все участники могли понимать: сколько стоит реализация этого проекта, где будут объекты продаваться, какова стоимость содержания. Вместе с ДОМ.РФ мы привлекаем к участию в конкурсе помимо архитекторов и проектировщиков еще и производителей, чтобы итоговые проекты были реализуемы с точки зрения существующих технологий», – отметил чиновник.

Трудно сказать, чем закончится эта инициатива, запущенная сверху. На загородном рынке уже есть типовые проекты и типовые конструкции – вплоть до полностью изготовленных в заводских условиях, но популярностью они не пользуются, в том числе из-за неадекватности ценообразования. Нынешний бесконтрольный рост цен на стройматериалы может и вовсе убить желание частников строить дома. По данным «1-й Академии недвижимости», из 40 участков, за год проданных в КП «Сосновские горки», стройка идёт только на одном. В КП «Разметелево» из 55 реализованных участков застраиваются 10, пишет «Недвижимость и строительство Петербурга».

Ипотечные тормоза

Пока на рынке главенствует хаотичное строительство вряд ли банки смогут эффективно развивать загородные ипотечные программы. Уже звучат хитрые предложения о гарантиях со стороны государства по ипотечным кредитам. Минимизировать риски и хорошо заработать – основная цель любого банка. Наивно полагать, что банкиры спят и видят массовое индивидуальное строительство и готовы спонсировать его. Тем не менее они понимают, что на рынке крутятся огромные деньги, которые идут мимо их кассы.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за первое полугодие этого года в организованной застройке под Петербургом граждане купили 5950 участков и домов. Это больше, чем обычно продается за год. Растет и строительство домов – по данным Петростата, рост в 2,8 раза. Частники построили 1,2 млн кв. м жилья (8705 домов!) – в 2 раза больше, чем многоквартирные застройщики, которые, к слову, имеют доступ к банковскому кредитованию и прекрасно продают квартиры с ипотекой. Всероссийские цифры тоже показывают рекордный рост. В этой связи возникает логичный вопрос – а зачем нужна ипотека на загородном рынке, которая может разогнать цены, как это случилось с городской первичкой?

Но президент Владимир Путин 19 июля ясно дал понять, что правительство до конца года должно разработать федеральную ипотечную программу для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

«Как оператор почти всех мер поддержки ипотечных заемщиков ДОМ.РФ примет активное участие в разработке нового продукта. Нам поможет опыт, накопленный при реализации нашим банком пилотной льготной программы на ИЖС. За полгода ее действия было выдано кредитов на 1,5 млрд рублей, люди готовы брать такую ипотеку при доступной ставке», – уверен генеральный директор ДОМ.РФ. Виталий Мутко.

Увы, не все поручения выполняются в намеченные сроки. Но уже первые «ласточки» прилетели. Еще до поручения правительству от президента Сбербанк запустил новую льготную ипотечную программу на строительство жилого дома с минимальной ставкой 6%. Ставку субсидирует Институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. Срок действия программы — до 1 октября 2021 года. По условиям программы, разработанной ДОМ.РФ, для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальная сумма кредита составит 12 млн рублей. Максимальный срок кредитования — 20 лет, первоначальный взнос — 20%. Строительство дома должно осуществляться по договору подряда с подрядной организацией из списка рекомендованных банком на имеющемся в собственности земельном участке. На данный момент таких организаций 65.

Звучит привлекательно (хотя на сайте Сбербанка я такой программы не нашел), но нюанс с рекомендованной подрядной организацией превращает этот продукт в практически недоступный. Анализ этих подрядчиков (найти список подрядчиков непросто, мы нашли на сайте ДОМ.РФ) рисует унылую картину. Многие не имеют собственных обновляемых сайтов, на контакт практически не идут. Объясняя беспрестанным ростом цен на стройматериалы, отказываются давать актуальную стоимость строительства. В такой ситуации ипотечный кредит – крайне рискованное мероприятие как для заемщиков, так и для банков!

Подобную программу пообещал запустить с августа банк ВТБ. Ставка – от 8,9% годовых. Недешевый кредит, который вряд можно считать привлекательным. Про льготную сельскую ипотеку уже никто не говорит. Можно предполагать, что крупные банки сейчас тестируют свои инструменты для загородного кредитования (и много говорят), чтобы после появления федеральной программы (а это значит, вливание бюджетных денег и некоторые гарантии) гармонично влиться в нее.

Интуитивный подход

Складывается впечатление, что государство хочет взять под контроль еще одну сферу строительства, но никак не получается. Внятной стратегии развития частного домостроения нет. Превратить этот рынок в рынок застройщиков, которые уже выходят со своими предложениями для частников – это все, на что хватило ума-разума государственных чиновников. А пока стройка продолжается, и индивидуальные застройщики вполне могут обскакать крупный бизнес со всем тем ресурсом, который у него есть. Даже без ипотеки.

Оцените статью:
, чтобы оставить комментарий