Сейчас в программе льготного кредитования покупок жилья на сельских территориях – пауза: первый миллиард, выделенный на субсидии, уже закончился; дополнительное финансирование еще не открылось.

Программа была объявлена в начале 2020 года, фактически начала действовать в марте. Льготные кредиты выдают под 2,7% (со страховкой) или под 3% годовых (без договора страхования). Головное учреждение – «Росельхозбанк». Для РСХБ объем субсидий составил 780 млн рублей. «Сбербанк» тоже поучаствовал в этом праздники жизни, но отведенный лимит – 97 млн рублей – закончился за один рабочий день.

Поясним: бюджет возмещает банку разницу между рыночной и льготной ставкой. Лимит будет утверждаться на каждый год. На первом этапе организаторы программы решили использовать 1 млрд рублей. Этих денег могло хватить примерно на девять-десять тысяч заемщиков. Прикинем условно: объект стоит 3 млн, первый взнос – 20%, при ставке 2,7% ежемесячный платеж оставит 16 230 рублей. При ставке 9% - 24 340. За год государство доплатит разницу - 97 320 рублей.

Примерно так и получилось: уже в начале июня лимит в 1 млрд был выбран. Условия привлекательные. Немудрено, что льготная ипотека пользовалась спросом! Но есть и подводные камни. Первый: лимит. Второй: долгая и непростая процедура согласования. Кредитную заявку должен утвердить головной офис банка в Москве, а затем – Минсельхоз. Процедура может занимать от двух-трех недель до пары месяцев. (По квартирам – попроще, по домам ИЖС – сложнее). Третий: территориальные ограничения. Об этом ниже.

По данным РСХБ, на Северо-Западе согласовано 855 кредитов на общую сумму 2,7 млрд рублей. Это включая Вологду, Мурманск, Карелию и пр. Но главный объем кредитования пришелся на Ленинградскую область. Уже выдано заёмщикам более 700 кредитов на 2,2 млрд рублей… Подписаны, но пока не выданы еще 28 займов на 110 млн; ждут увеличения лимитов еще 55 заявок, на 150 млн рублей.

Влияние программы «сельской ипотеки»

О том, что в этом году лимиты программы – ввиду её особенной популярности – будут дополнительно увеличены еще на 2 млрд рублей, в середине июня заявила вице-премьер Виктория Абрамченко. Через несколько дней глава Минстроя Владимир Якушев пообещал добавить еще 500 млн рублей. Но официально эти дополнительные квоты до операторов программы пока не дошли.

На федеральном уровне из программы сразу были исключены Москва, Московская область и Петербург, а также – все населенные пункты, где насчитывается более 30 000 человек. (См. Список 1).

Тем не менее, по осторожным оценкам Ивана Власенко, замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала «Росельхозбанк», примерно 70% заявок на «сельскую ипотеку» составляют кредиты на покупку жилья в многоквартирных (и, как правило, многоэтажных) домах. Вот такой парадокс! Программа изначально была рассчитана на развитие села – а получилось поглощение села городом. Хотя по сути все понятно: отношения с застройщиками у банков налажены, объекты залога (будущие квартиры) понятны и прозрачны, риски просчитаны. «Квартирную» ипотеку выдавать технически проще.

Однако уже в апреле областные власти забеспокоились: цели программы как-то неприлично расходятся с воплощением. К тому же застройщики, работающие в «исключенных» городах и поселках, громко сетовали на несправедливость и неправильную конкуренцию. В Мурино – кредит под 9%, в Буграх – 2,7%. А новостройки – через дорогу. После серии совещаний решили исключить «урбанизированные локации» вообще. (См. список 2). Тоже получилось не идеально: Янино-2 (осталось в программе) не так уж сильно отличается от Янино-1 (исключили). Лаголово почему-то посчитали городской территорией… Но это мелочи, в целом подход понятный – льготы нужны там, где спрос невысокий. (В Краснодарском крае тоже исключили поселки у моря: никаких денег не хватил курорты субсидировать!)

Итак. Сейчас на подходе дополнительные лимиты – еще 2,5 млрд рублей. И это на фоне растущего интереса к загородной недвижимости.

Влияние COVID

Причины: соображения безопасности (достаточно сравнить динамику заболеваний в Петербурге и Ленобласти); более комфортные условия самоизоляции; перевод части работ на удалёнку; развитие доставки; закрытие многих традиционных мест отдыха зарубежом и ограничения на въезд.

В Подмосковье, по данным ЦИАН, весной 2020 года количество просмотров объявлений о сдаче домов и дач в аренду выросло в 4,5 раза (по сравнению с 2019 годом). В петербургском регионе, по сведениям АН «Итака», интерес к аренде дач вырос вдвое. По мнению риэлторов и девелоперов, позитивный опыт загородной жизни поможет часть этого спроса конвертировать в сделки купли-продажи.

Причем покупательский интерес распространяется не только на частные дома. По словам генерального директора компании RBI Эдуарда Тиктинского, в мае-июне продажи квартир в малоэтажном ЖК «ЭкоСити» выросли в пять раз. (От обычных 10-12 сделок в месяц до 50 и более).

В городе-курорте Gatchina Gardens растет количество бронирований. Руководитель проекта Наталья Осетрова уверена, что в перспективе пригородные комфортные ЖК будут выигрывать у традиционного городского жилья. Прежде всего – потому, что в предпочтениях покупателей все более важными становятся соображения экологичности, безопасности и комфорта.

В проблемном ЖК «Близкое» появился шанс понемногу вылезти из ситуации банкротства. При этом спрос на квартиры в целом по области падает (количество ДДУ за пять месяцев сократилось на 50%), а на комфортную малоэтажку – растет.

Определенные надежды связывают с «сельской ипотекой» и девелоперы таунхаусов. «Пока можно говорить о росте интереса,- говорит Дмитрий Полунин, руководитель проекта «Ломоносовская усадьба». – Приезжают и смотрят наши объекты в разы больше людей, чем в прошлом году. Удобная схема финансирования поможет конвертировать интерес в сделки». (Важно, что в «Ломоносовской усадьбе» корпуса уже построены, а 44 секции – оформлены в собственность).

Эта же тенденция отчетливо проявляется и в коттеджных поселках. «Спрос заметно вырос, но неравномерно, - комментирует председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости» Дмитрий Соколенко. - В «Солнечном» количество сделок увеличилось в (по сравнению с 2019-м) в полтора раза (это известный проект со 100-процентной готовностью). В «Сосновских горках» - в 2 раза (при степени завершенности 70%). В «Коркинских просторах» при готовности 95% и наличие газа рост продаж за полугодие составил 25%».

Оживление коснулось и дорогого сегмента. По словам Вадима Новикова, генерального директора компании Freedom Haus(девелопер поселка Liikola Club на Нахимовском озере) за весенние месяцы покупатели приобрели 12 фахверковых домов стоимостью от 30 млн до 65 млн рублей. (Привычные темпы продаж – 2-4 дома в квартал). «Мир становится странным, - говорит Новиков, - людям хочется иметь комфортное пространство под боком, в пределах часа езды...»

«Два месяца самоизоляции выставили загородную недвижимость в самом привлекательном свете, - констатирует Валерий Соколенко, генеральный директор компании «Лэндкей». - Иметь свой участок, свое пространство, избегать скопления людей – кажется сейчас лучшей идеей для жизни. Особенно летом в жару, когда все границы закрыты, а людям даже нельзя прогуляться в ближайшем парке!»

Возвращаемся к ипотеке. Если «настроения» и «интерес» будут поддержаны реально доступными финансовыми условиями – это приведет к устойчивому увеличению количества сделок. По оценкам Дмитрия Новосельцева – на 50% и более. Девелопер Святослав Филиппов (поселки «Изумрудный город» и «Иннола Парк») полагает, что с использованием льготных кредитов могло бы проходить до 30-40% сделок – при условии, что оформление будет понятным, а сроки – разумными.

Иван Власенко обещает, что РСХБ приложит определенные усилия для того, чтобы проверка заёмщика и объекта занимала меньше времени. При банке уже аккредитовано около полусотни частных подрядчиков. Открытие новых объемов финансирования, несомненно, стимулирует спрос на кредиты под строительство домов ИЖС. Есть еще один неучтённый фактор. Говорить о нём вслух не хочется, но… всякое бывает. Если мегаполисы накроет вторая волна COVID’а (развитие событий в США и Европе позволяет делать такие предположения) – бегство из городов станет повальным. А покупка загородного дома – основной тенденцией рынка жилья.

Список 1

Населенные пункты Ленобласти, где «сельская ипотека» не выдавалась изначально: Волхов, Всеволожск, Кудрово, Выборг, Гатчина, Кингисепп, Кириши, Мурино, Луга, Сертолово, Сланцы, Сосновый Бор, Тихвин, Тосно.

Список 2

Урбанизированные территории, исключенные из льготного перечня постановлением правительства ЛО с 1 июня: Всеволожский район: Бугры, Янино-1, Новое Девяткино, Заневка, Новосаратовка: Ломоносовский район: посёлки Новоселье, Новогорелово, Виллози, деревни Малое Карлино и Лаголово; Тосненский район: город Никольское и посёлок имени Тельмана; Кировский: город Отрадное.