Интерес к рынку загородных домов в этом году сильно вырос под воздействием внешних факторов. Пока клиенты больше озабочены арендой. Вполне вероятно, что опыт загородной жизни многих подтолкнет и к покупке.
Первый и самый понятный стимул – карантин и условия самоизоляции. Раз все равно на работу нельзя – отчего не переждать смутные времена на даче? По приблизительным оценкам областных властей, более миллиона петербуржцев «открыли сезон» не в мае-июне, как обычно, а уже в марте. Те, у кого нет собственной дачи, сняли домик на время. Проблемы с сетями и доставкой менее значимы, чем возможность гулять по приусадебному участку или по лесу. Косвенный признак: областные базы отдыха забиты под завязку. «100-процентная загрузка»,- подтверждает владелец популярной базы «Илоранта» Георгий Богачев.
Второй аргумент - закрытые границы - вынуждает сотни тысяч граждан пересматривать планы на летний отпуск. Европа, Египет, Таиланд, как и половина мира – закрыли границы, и когда откроют – неизвестно. Истории с «застрявшими» за рубежом соотечественниками, широко растиражированные СМИ, тоже не добавляют желания уехать куда подальше. А родная квартира многим за последние полтора месяца осточертела до крайности. Аренда в Ленобласти – вполне приемлемый и (в большинстве случаев) достаточно бюджетный вариант.
Наконец, словесные интервенции высокопоставленных лиц вынуждают вкладчиков беспокоиться за судьбу средств на банковских депозитах. Сначала президент объявил о налогообложении доходов по депозитам. Потом глава Счетной палаты Алексей Кудрин прозрачно намекнул: не дело, когда триллионы рублей просто лежат на счетах «физиков», надо бы их как-то использовать с пользой для дела. Наконец, глава Сбербанка Герман Греф вдруг заявил: пока у граждан «нет оснований» беспокоиться за свои сбережения. Граждане услышали правильно: пока оснований нет, но могут и появиться! Вариантов для альтернативного инвестирования и раньше было не густо, а теперь с этим и совсем грустно: валюта на максимуме, жилищный рынок проседает (по прогнозам экспертов Райфффайзенбанка, к концу года цены упадут на 15%), доходность апартов зависит от обмелевшего турпотока; в сегменте коммерческой недвижимости речь не о доходности, а о неизбежном кризисе неплатежей. При таком раскладе – если, конечно, есть сбережения - собственный домик начинает выглядеть вполне симпатичной инвестицией.
Объективных данных по росту спроса на аренду немного. В том числе – и потому, что этот сегмент до последнего времени не привлекал системных игроков: хлопотно, суетно, барыш небольшой. На сайтах-агрегаторах (Авито, Яндекс-Недвижимость, ЦИАН) – несколько сотен предложений. Большая часть рынка проходит мимо них: видимо, и арендаторы пользуются в основном «сарафанным радио», и собственники находят клиентов по каким-то другим каналам.
Но об изменении ситуации можно судить хотя бы по элитному сегменту. Особняк на Каменном острове сдан в аренду за миллион рублей в месяц; по сообщениям риэлторов, в Курортном районе прошли несколько сделок по цене от 800 000 до 1 млн рублей в месяц. Причем договоры заключаются не только на месяц-два, но и на полгода, и на год. Ставки в дорогом сегменте уже выросли вдвое. По данным БКН, в прошлом году комфортабельный меблированный коттедж можно было снять за 300-350 000 рублей в месяц, сегодня ценники на такие объекты в престижных зонах с приличной инфраструктурой (Репино, Солнечное) начинаются от 500 000 рублей. Например, дом площадью под 300 кв. м у Ласкового Пляжа можно снять «на длительный срок» за 650 000; коттедж в Репино (350 кв.м) – за 350 000.
В целом по Курортному району медианная цена – 100 000 в месяц: половина объектов сдается выше этой ставки, половина – ниже.
Под Всеволожском разброс цен – от 10 000 до 1 млн рублей. (Миллион – это, например, за дом в поселке Mill Creek, рядом с гольф-клубом под Всеволожском). То есть (теоретически) можно найти объект на любой вкус и бюджет. Тем более, что многие домовладельцы, в силу специфической ситуации в экономике, будут активно искать дополнительные источники доходы.
Однако карантинные ограничения могут привести к тому, что часть горожан, осмотревшись в загородной жизни, найдет в ней массу ранее незаметных плюсов. Определенных резонов добавит и (вынужденный) опыт работы из удаленного доступа. Оказывается, не обязательно каждый день ходить в офис!
Типовая схема: от краткосрочной аренды - к долгосрочной, от «долгосрочки» к собственности – выглядит слишком умозрительной. Но это не значит, что в основе она неверна.
Интересный кейс приводит Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости». Компания развивает несколько коттеджных поселков, сдача в аренду никогда не была для этой фирмы основным направлением. Однако в этом году все 17 домов, предлагаемых к сдаче (частью – от собственников, частью – принадлежащие девелоперу) «улетели» в течение недели, в середине марта. Причем на срок от шести месяцев до года. «Три элитных коттеджа с бассейнами в Рощино, три в Лебяжьем (Выборгский район), шесть в ДНП Солнечное, два дома в «Коркинских просторах» и три в КП «Дружное», - перечисляет Дмитрий Новосельцев. – В среднем на одно предложение оказывалось пять желающих. Наниматели вообще не торговались, а из рук выхватывали договоры найма!» Рост спроса на аренду загородных коттеджей отмечают и аналитики Knight Frank SPb. «Мы отметили увеличение интереса арендаторов, - говорит руководитель отдела исследований компании Светлана Московченко. - Те, кто планировал снять объект на лето, поспешили сделать это уже сейчас. Мы не исключаем, что в кризисных условиях определенная доля собственников загородных коттеджей захочет их продать. А сделать это будет непросто, и объекты будут выставлять в аренду. Такую тенденцию мы уже наблюдали в кризис 2008 года…»
То есть одновременно со спросом будет расти и предложение. И динамика цен будет зависеть от того, насколько устойчивым и продолжительным будет этот локальный бум популярности «загородки».
«В апреле загородники пережили буквально взрыв спроса, - говорит Марина Агеева, директор по продажам и маркетингу компании «ПулЭкспресс». - Посещаемость сайта выросла в два раза, количество целевых звонков - более, чем втрое. Количество сделок пока осталось на прежнем уровне (сказались ограничения: на загородном рынке пока не все операции можно провести онлайн. Однако залогов на май покупатели внесли почти в четыре раза больше, чем обычно, в том числе - с дистанционным подписанием соглашений. Раньше срока пришлось открыть продажи во второй очереди КП «Снетково»… Теперь основной вопрос - как быстро иссякнет этот бурлящий поток…» Аналогичная картина – в Подмосковье. В марте специалисты Penny Lane Realty отметили оживление рынка загородной аренды: за одну неделю агенты принимали столько же заявок, сколько в прошлом году – за месяц. Авторы сайта Irn.ru полагают, что «опасения второй-третьей волны эпидемии поддержат спрос на аренду дач и коттеджей и следующим летом». И часть этого спроса может конвертироваться в покупку.
В этой ложке мёда – не без бочки дегтя. Всплеск спроса объективно имеет место, с этим странно было бы спорить. Однако налицо и падение доходов подавляющего большинства российских граждан. Особенно из числа мелких и средних предпринимателей, составлявших основную массу обитателей новых коттеджных поселков.
И здесь уже можно говорить не столько об экономике, сколько о психологии. Если кризис не задавит надежду – загородные дома будут покупать. Если преобладающим настроением станет депрессия – бум «загородки» окажется коротким и неубедительным.