По результатам голосования в рамках рейтинга коттеджных поселков бизнес-класса, из 36 предложенных к голосованию поселков 17 получили высшую оценку по всем критериям. Согласно полученным данным, «водораздел» между низко- и высокорисковыми проектами получился более чем явным. Это полностью совпадает с поставленной целью — выделить успешные проекты добросовестных девелоперов на фоне большого разнообразия предложений.

Номенклатурная часть «отличников» также оказалась без неожиданностей: проекты достаточно прозрачны на предмет документации, информации о темпах строительства, динамики продаж. Результаты лишний раз доказывают: чем больше информации об объекте, тем гораздо более лояльно относятся к нему потенциальные клиенты и эксперты рынка.

В первой части обзора речь пойдет об объектах, предназначенных для постоянного проживания. Здесь следует отметить, что эти проекты часто соседствуют с городами, крупными населенными пунктами и другими загородными проектами. Это вносит свои коррективы как в живописность и шумовую экологию выбранной локации, так и в инфраструктурный набор, который весьма отличается от проектов-дачников. С точки зрения архитектуры, поселки бизнес-класса для постоянного проживания, как правило, приведены к единому стилю, но есть и свои исключения.

«Близкое» (4 км от КАД)

«Близкое», находится ближе всех участников рейтинга к большому городу и сам по себе является небольшим городком. Оттого и следует учитывать некоторые его особенности вроде мультиформатности и большой плотности застройки:

«Оценивая только коттеджи, в рамках мультиформатного проекта, приходится учитывать некую социальную неоднородность окружения и большую, чем хотелось бы для бизнес-класса, плотность застройки. Будем надеяться на высокий профессионализм девелопера, который сможет нивелировать эти недостатки, предложив высокий уровень комфорта для проживания.»

«Хочется большего простора для каждого домовладения. Однако очень грамотно, с помощью планировок домов, создана интимная, непубличная среда для каждой семьи.»

Совмещение в одном проекте коттеджей, секций и квартир, рассчитанных по факту на людей с разным достатком — задача не из легких. Выручает снова локация: довольно резкий перепад высот, характерный для местного ландшафта, позволил визуально разделить зоны коттеджей, таунхаусов и многоквартирных домов. В общем и целом, по мнению экспертов, «Петростиль» с поставленной задачей справился. Это лишний раз доказывает, что компании можно безоговорочно доверять:

«Редкое сочетание надежности девелопера, качества проекта и удобства местоположения.»

«Абсолютная надежность и репутация девелопера, на редкость удачная локация, продуманность территории общего пользования и, как следствие, - высокие темпы продаж.»

«Osko-Village» (5 км от КАД)

С развитием загородного сегмента в Ленинградской области, концентрация поселков в ближайшем припетербуржье все растет и растет. Да так, что на расстоянии 5-10 км от кольцевой объектам становится тесно, и коттеджная застройка начинает приобретать черты городской. Особняком к такому мнению стоит проект «Osko Village», который, несмотря на расположение практически в черте города, позволяет своим жителям по-настоящему почувствовать загородный простор. На внушительного размера землевладениях (минимальный участок 18 соток) стоят такие же большие дома (в среднем 250 кв. м.), которые, благодаря разумному генплану, не теснятся «окна в окна». Ощущение простора добавляет и выбранный архитектурный стиль: «стекляшки» фахверк, благодаря своей воздушности и прозрачности, визуально расширяют имеющееся пространство и, кроме всего прочего, выглядят стильно и нехарактерно для отечественных традиций загородной недвижимости. Вот как характеризуют стиль эксперты рейтинга:

«Проект инновационный с точки зрения технологий строительства. Он либо нравится — либо нет. Идея панорамного остекления и мобильного внутреннего пространства лично мне импонирует.»

Что еще может подкупить клиента, готового отдать 25 миллионов за домовладение? Высокая степень готовности проекта с учетом не только экстерьеров, но и интерьеров домов. Однако и здесь есть свои нюансы, на которые эксперты обращают свое внимание:

«Дома с полной отделкой — не самый популярный продукт на рынке, и чтобы продажи шли бойко, одного желания мало. Продукт скорее нишевой, отсюда и цена, и риски неспешной реализации.»

«Многое будет зависеть от того, как пойдут дела у других застройщиков, работающих поблизости. Конкуренция в этой зоне жесткая.»

«Для постоянного проживания ДНП не очень правильно.»

«Охтинский парк» (6 км от КАД)

Коттеджный поселок «Охтинский парк» — эдакий Робин Бобин, раскормившийся до семи очередей. И подобная диета, по мнению ряда экспертов, требует некоторого внимания со стороны клиентов. Сто гектаров для проекта бизнес-класса — больше, чем выделяется обычно. Может возникнуть ощущение «города в лесу». Однако потенциальных клиентов это не смущает. До города — рукой подать, большое количество домовладений скрывают сосны, наличие или отсутствие которых на участке регулирует будущий домовладелец. При умелом использовании сосновый лес на участке — отличная возможность организовать живописнейшее придомовое пространство. Далеко не в каждом поселке такое возможно. Отсутствие подряда также остается незаметным в тени хвойного леса.  Есть и те нюансы, которые, по мнению эксперта, будущим жильцам стоит учитывать:

«Стройка неизбежно получается растянутой во времени, по инженерии еще не все вопросы решены».

Однако, если учитывать безукоризненную репутацию девелопера, единство архитектурного стиля, масштаб и задержки по части инженерии отходят на второй план:

«Абсолютная надежность инвестиций и высочайшие темпы продаж. Можно покупать «вслепую».

«Румболово» (10 км от КАД)

Проект «Румболово» — живое доказательство того, что на успех даже самого качественного продукта могут повлиять внешние силы. В случае с «Румболово» роль внешних сил сыграл, в глобальном смысле, раздувающийся Петербург. «Румболово» находится на границе соседнего к мегаполису Всеволожска, который формально является отдельным городом, однако де факто представляет из себя пригород Северной столицы. Таким образом, вокруг презентабельного поселка бизнес-класса как грибы начали вырастать объекты столичных застройщиков, и этот фактор наложил свой отпечаток на реализацию поселка:

«Отличный проект. Жаль, что его окружат многоэтажками.»

«Проект из долгоиграющих — были определенные промашки в исходной концепции. Сейчас вроде бы выровнялся.»

«К сожалению, изначальная концепция не соответствует локации.»

Стало ли расширение мегаполиса критичным для загородного проекта? Судя по оценкам, оно добавило ему в некотором смысле привлекательности. Близость большого города, несмотря на кажущиеся недостатки, дает жителям «Румболово» такие важные преимущества, как гарантированная инженерная и социальная инфраструктура. Кроме того, проезд из поселка в город не займет много времени, даже если жителям придется воспользоваться общественным транспортом. Дороги здесь асфальтированы, путей сообщения — более, чем достаточно. Еще одно несомненное преимущество — поселок сдан и заселен, строительные работы давно закончились, а потому территория «Румболово» уже сегодня радует глаз. Продажи в проекте уже близки к завершению, сам он не потерял своей самобытности, а это значит, что захват поселка городом не состоялся. Петербуржцы, желающие жить в своем доме недалеко от цивилизации, сделали свой выбор.

«Янтарный бор» (10 км от КАД)

Ювелиры девелопмента Ленинградской области — компания Parabola Group — не могли не попасть в список отличников бизнес-сегмента. «Янтарный бор» — тот случай, когда хочется убить двух зайцев: и к городу близко, и в природный омут с головой. Как описывает сам застройщик, «японская медитативность и скандинавский комфорт». Вековые сосны и асфальтированные дороги. Федеральный природный заповедник, озеро с водопадом и  полностью функционирующая, заранее проложенная инженерия. Только настоящие профессионалы могут реализовать все технологические, инженерные и архитектурные возможности территории, при этом не навредив ей. Однако при всей кажущейся универсальности, некоторые нюансы эксперты все-таки выделяют:

«Основная проблема - отсутствие единой концепции, и это особенно бросается в глаза по сравнению с «Лукоморьем». Отсюда низкие темпы продаж и цепная реакция покупателей.»

«Площадь участков - от 10 соток для бизнес-класса маловата. Проблемы с переводом земли.»

«Для ПМЖ локация очень неплохая. Но есть некоторые сомнения в последовательности и настойчивости застройщика: вести несколько проектов одновременно - задача непростая...»

Что из этого в действительности может являться минусом? Отсутствие единого стиля — пожалуй. Особенно в случае с Parabola Group, которая славится своими арт-концепциями.  Параллельное ведение нескольких проектов — минус, сильно зависящий от конкретной ситуации. Пока девелопер заявленных сроков не нарушает, а «вечная стройка» — это следствие не нерасторопности девелопера, а отсутствия строгого подряда и строительства домов по факту продажи участков. Площадь участков в 10 соток  — недостаток довольно условный, его критичность зависит от размера приобретающей землевладение семьи. Кроме того, буйная растительность не позволит чувствовать соседей по участку слишком явно. В общем и целом же нареканий к проекту нет, ведь все заявленные нюансы крайне субъективны и зависят от взглядов конкретного покупателя.

«Альпино» (12 км от КАД)

«Проект авторский - с «человеческим лицом», — так характеризует один из экспертов коттеджный поселок «Альпино». В отличие от бесподрядных, у проектов с обязательным подрядом есть явный плюс: они действительно украшают собой ландшафт. «Альпино» мало того, что поддерживает единый архитектурный стиль, так еще и существует в гармонии с окружающим его лесом. Визуальная часть не имеет явно «перекликающихся» с городом элементов: снаружи в основном дерево и его производные. Но главным достоинством «Альпино» является, безусловно, ландшафт: перепад высок позволяет жителям быть рядом с соседями, но не находиться с ними в зоне прямой досягаемости «окна в окна».

Эксперты в большинстве своем высоко оценивают данный проект, в первую очередь, потому, что он уже готов. Это значит, что риски при покупке домовладения здесь минимальны. Из значимых моментов отмечают лишь отсутствие «изюминки», которая, по мнению одного из членов экспертного сообщества, присуща проектам бизнес-класса. Возможно, все дело в слишком унифицированных проектах домов, которые, если не всматриваться, выглядят не нарядно и довольно одинаково. Причину такого нюанса некоторые из экспертов видят в том, что концепция «Альпино» в течение времени подвергалась изменениям.

«Особый Статус» (15 км от КАД)

«Особый Статус» расположится в живописнейшем сосновом лесу близ Медноостровского разлива. И именно это преимущество имеет, по мнению некоторых экспертов, обратную сторону: коттеджный поселок и Северную столицу разделяют почти 40 километров — чуть больше, чем принято среди проектов бизнес-класса для постоянного проживания. Однако является ли такое расстояние критичным для потенциального клиента? Судя по всему, нет: две трети домовладений раскуплены за три года, что весьма неплохо для поселка указанной ценовой категории. Солидарен с покупателями и директор компании «Русь НТ» Дмитрий Майоров, утверждая, что главнее всего для загородного девелопера «Локация, локация и локация». Покупатель голосует рублем за то, чтобы потратить чуть больше времени на проезд и каждый день слушать шум соснового бора и вдыхать его целебные ароматы.

Редакция портала усматривает в успешных продажах еще одну закономерность. Дело в том, что соседствует с проектом «Русь НТ» поселок «Медное озеро - 2», являющийся в некоторой степени  прототипом «Особого статуса» по технологиям строительства и ясности концепции, но гораздо более дорогой. Маркетинговый ход, даже если он не был изначально задуман, оправдал себя. Взяв самое лучшее от финского конкурента Honka и «поселившись» рядом с ним, «Особый статус» обеспечил себе поток клиентов, которые цену и качество ставят выше известности бренда. Подтверждение тому — отзывы экспертов:

«Лучшее сочетание «концепция-реализация-продвижение-цена» в В-классе на севере.»

«Один из самых удачных проектов в этой ценовой группе.»

«Образцово-показательный проект!!!!»

«Медное озеро — 2» (15 км от КАД)

Honka — и этим все сказано. Так считают многие эксперты, оправдывая и высокую цену и, как в случае с «Особым Статусом», несколько удаленную от города локацию. Видимо, есть вещи, которые вполне можно простить бренду с безукоризненной репутацией и сказочными домами. Однако если качество проекта «Медное озеро — 2» ни у кого не вызвает сомнений, то риски, судя по комментариям одного из экспертов, все же присутствуют.

Все дело в том, что многим до недавнего времени казалось преимуществом — в родословной домостроительного гиганта. В рамках непростых политических отношений между Россией и «оппозицией», многие американские и европейские компании рассматривают прекращение сотрудничества с отечественными агентами. В случае с Honka к этому нет никаких предпосылок, однако полностью закрывать глаза на данные обстоятельства — довольно легкомысленно.

Polianka (18 км от КАД)

Коттеджный поселок Polianka «вышел в свет» сравнительно недавно и получил высокий балл с авансом. Многие эксперты выразили готовность поставить на успех проекта только благодаря грамотному застройщику, имеющему хорошую репутацию на рынке.

Высокую оценку заслужила также выбранная локация и планы девелопера по реализации проекта. Polianka расположилась на берегу реки Сестры в 18-ти километрах от города — далековато, но, в целом, адекватно для постоянного проживания. Использование в строительстве клееного бруса, а также участие уважаемого архитектурного бюро сделает поселок преемником «Особого Статуса», как только тот завершит продажи.

«Онегин парк» (19 км от КАД)

Последний поселок, находящийся в зоне для постоянного проживания — «Онегин парк». Выделиться архитектурными изысками в обозначенном классе уже сложновато. Поэтому данный коттеджный поселок покорил сердца покупателей высоким уровнем лояльности к клиентам. Дело в том, что оплата суммы сделки происходит в «Онегин парке» довольно нехарактерным для большинства проектов образом. При заключении договора клиент оплачивает лишь самую маленькую часть от всего чека — 5% от суммы. Остальная часть вносится тогда, когда будущий новосел подписывает акт приема-передами дома. Таким образом, «Онегин парк» еще на самой ранней стадии строительства является объектом с минимальными рисками, что редкость на загородном рынке недвижимости.

Вместе с тем в проекте «Онегин парк» есть особенности, закрывать глаза на которые эксперты не советуют:

«Опасение вызывает масштабность проекта - она потребует 10 лет на реализацию, а за это время многое может измениться, поэтому возможны и падение спроса, и реконцепции...»

«Красивый дорогой проект, рядом с поселками с гораздо более дешевым предложением. Впрочем, такие контасты часто встречаются на нашем рынке.»

«Не все ясно с эксплуатацией по завершении.»

Нивелирует ли лояльность к клиентам растянутую во времени стройку и не самое статусное соседство — вопрос к покупателям. Однако следует помнить, что гарантирует целевое расходование средств далеко не каждый застройщик. И если покупателю достаточно эстетически приятных, построенных на совесть домов и более чем развитой социальной и инженерной инфраструктуры, то «Онегин парк» — беспроигрышный вариант.