Загородный рынок продолжает оставаться на подъеме. Стройка бьет рекорды. Цены – тоже. Законодатели не упускают возможность помочь этому росту по-своему. А вот будущее пока что туманное.

На загородном рынке царит оптимизм, как и на всем рынке недвижимости. За последние полтора года интерес к загородной недвижимости не угасает, а только растет – разными темпами. Но подросшие цены способны этот интерес охладить и заморозить его. К сожалению, строить прогнозы о рынке недвижимости – дело неблагодарное.

Стройка с рекордами и дефицитом

Продолжается ударная стройка частных домов в Ленобласти. Только в ноябре Росреестр поставил на кадастровый учет 1321 дом (ИЖС) общей площадью 190 тыс. кв. м и 369 жилых домов на садовых участках, общей площадью 40 650 кв. м. Таким образом, за 11 месяцев этого года зарегистрировано 16 622 домов ИЖС и жилых домов на садовых участках, общей площадью 2 272 318 кв. м. Более 2 млн «квадратов» построено частниками! По последним данным, в Ленобласти возведено всего 3,3 млн кв. м жилья – то есть многоквартирное строительство «дало» чуть больше 1 млн кв. м. Частники бьют все рекорды.

Аналитики оценивают спрос на загородном рынке тоже как рекордный. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, даже с учетом возможного снижения продаж в четвертом квартале 2021 года загородка может достигнуть объема сделок в 11-12 тысяч. «Это станет абсолютным максимумом для рынка», — полагает Ольга Трошева.

По словам управляющего КП «Сувантоярви» Артема Чеснокова, в ноябре спрос был на уровне ноября 2019 года, сначала всплеск в октябре, а потом снижение к концу осени. Ситуация вполне традиционная для загородного рынка. «Ажиотажа нет, — добавляет он, — но есть понимание, что земельных участков в привлекательных локациях становится все меньше, также стремительно сокращается предложение в поселках высокой стадии готовности. Многие покупатели хотят сразу же начинать строительство дома и не рассматривают проекты на старте, тем более при сегодняшней ситуации есть сомнения в способности девелоперов довести их до конца. Дополнительная проблема связана с уменьшением денежной массы у населения — это сильно ударило по ценовой политике в проектах среднего класса».

Ценовой тормоз

Вся эта приятная рекордная статистика в следующем году может рухнуть из-за роста цен на стройматериалы и на услуги строителей, и многоквартирная застройка опять вырвется вперед (благо были начаты очень большие проекты многоэтажек). Хотя – как знать, чудеса случаются.

«В среднем по году цены на дома выросли на 30-50%, земля подорожала на 40-70%, так что соткой по цене 1 млн рублей удивить уже не получится», – комментирует Артем Чесноков. По его мнению, цены достигли своего потолка. «Теперь мы вошли в стадию «принятия» такой цены потребителем. Хотя некоторые продолжают верить, что цены могут пойти вниз, – говорит Артем Чесноков и резюмирует: – Чем быстрее придет отрезвление, принятие новой реальности – тем лучше».

Чуть меньшее подорожание зафиксировал КЦ «Петербургская недвижимость». По данным аналитиков, дома экономкласса и участки с подрядом подорожали на 10%, бюджет сделки в этом сегменте в среднем составляет 5,9 млн рублей. Коттеджи комфорт-класса выросли в цене на 26,9%, бюджет сделки — 12,3 млн рублей. Цены на землю прибавили 10-20%: во Всеволожском районе сотка земли ИЖС подорожала с начала года на 13%, в среднем до 330,4 тыс. рублей, в садоводствах — на 20,2%, до 207,7 тыс. рублей.

Не приведет ли рост цен к охлаждению спроса на загородном рынке – большой вопрос. Впрочем, ценник все равно остается привлекательным из-за серьезного роста стоимости квартир на рынке Петербурга и даже Ленобласти (для примера, за 6 млн рублей можно купить 45-метровую квартиру в Новосаратовке со сдачей в III квартале 2023 года).

Также немного пугают обещания чиновников стимулировать банковское кредитование индивидуального строительства, вплоть до массового использования эскроу-счетов. Вмешательство свыше, как показывают результаты госипотеки, не всегда приводит к положительным результатам.

Новые поселки

Высокий спрос, рост цен – все это стимулирует девелоперов выводить новые поселки на рынок, причем попадаются проекты откровенно без всего или практически без каких-либо дополнительных опций.

Осенью открылись продажи участков в СНТ «Сосновый бор» от частного девелопера. Поселок расположится в деревне Лаппелово Всеволожского района Ленобласти. В продаже – 75 участков площадью от 8,25 до 15 соток. Вид разрешенного использования — для ведения садоводства и огородничества. Собственники заключают прямые договоры с «Ленэнерго» на поставку электричества мощностью 15 кВт. Самостоятельно придется оборудовать скважину или колодец — для добычи воды. Своей инфраструктуры в КП нет. Цена – 1,36 млн рублей за 9,16 соток.

Еще один проект от частника стартанул осенью – КП «Фермерские дачи». Он находится в посёлке Солнечное Приозерского района Ленобласти. В продаже – 33 участка площадью от 8,5 до 15 соток. Электричество и вода – на совести будущих собственников участков. 8,5 соток обойдутся в 340 тыс. рублей.

С ноября «Армада-групп» приступила к продажам участков в КП «Воронино Парк», который расположен в Лопухинском сельском поселении Ломоносовского района Ленобласти, в 43 км от КАД. В продаже – участки ДНП площадью от 6 до 12 соток. Из коммуникаций предусмотрено только электричество мощностью 15 кВт. Собственная инфраструктура предполагает детскую площадку и КПП со шлагбаумом. 6 соток можно приобрести за 180 тыс. рублей.

Компания YanDom приступила к реализации КП Brickfield (другое название — «Лучезарная долина») в деревне Низино Ломоносовского района Ленобласти. Сдача планируется в 2022 году. Предусмотрено 14 коттеджей, выдержанных в едином архитектурном стиле, площадью 106–180 кв. м, плюс участок 10-15 соток. Вид разрешенного использования — ДНП. Девелопер обещает центральные коммуникации: электричество (15 кВт на участок), газ, водоснабжение и канализацию, а также высокоскоростной интернет. 115-метровый дом и участок 11,7 соток предлагаются за 14,5 млн рублей.

Компания «Алгоритм Девелопмент» приступила к реализации проекта таунхаусов в Стрельне– МЖК «Алгоритм Стрельна». В рамках проекта появится 203 секции таунхаусов площадью от 92 кв. м. Стоимость – от 12 млн рублей.

Новогодние акции

Щедростью загородные девелоперы никогда не славились, но все-таки Новый год настает, Дед Мороз в пути, несется на всех парусах. И вот, скидка более 30% действует в КП «Солнечный» от компании Shtab. Самый большой акционный участок площадью 12 соток предлагается по цене 350 тыс. рублей вместо 527 тыс. рублей без акции.

Также скидка 30% действует на последние участки в КП «Меньшиковский», который реализует частный инвестор недалеко от населённого пункта Лангерево в Ломоносовском районе Ленобласти. В продаже остались последние участки стоимостью от 2,8 млн рублей. Дисконт может составить более 700 тыс. рублей.

Неплохо, до 2,6 млн рублей, можно сэкономить при покупке коттеджа в КП «Ропшинские пруды» в поселке Ропша от компании Clever Grad. В новогодней акции участвуют 9 готовых домов. Так, двухэтажный коттедж площадью 264 кв. м с участком 19 соток стоимостью 15,5 млн рублей предлагается по акции за 12,9 млн.

До 20% действуют новогодние скидки на участки в КП «Сочи» от компании Parabola Group. В КП «Сочи», который располагается на юге Ломоносовского района в 39 км от КАД, предлагаются участки размером от 8 соток и стоимостью от 1,2 млн рублей. Сэкономить можно будет не менее 240 тыс. рублей.

Со всем списком актуальных акций можно ознакомиться здесь.