На загородном рынке страда, сезон. Активное строительство новых домов. Цены на стройматериалы растут. Стоимость строительства растет. Государственная помощь пока что не мешает этим процессам.
Опять оптимистичные новости с загородных полей. Новые поселки, хорошие продажи, цены растут и не отпугивают потенциальных покупателей. Есть, конечно, и новости, не столь радостные, но общей благостной картины испортить они не способны.
Официальные рекорды
И опять рекорды частного жилищного строительства в Ленобласти. За январь-апрель введено 1,35 млн кв. м жилья, из них частниками 853 тысячи (в 3,3 раза больше, чем годом ранее за это же время!!!). Цифры Росреестра дают картинку за пять месяцев (по май) еще более впечатляющую: зарегистрировано более миллиона квадратных метров в домах ИЖС и жилых домах на садовых участках. Всего на кадастровый учет поставлены 7432 домовладения. Доля индивидуального домостроения составила более 60% от объема всего жилищного строительства в регионе. Цифры рекордные. Хотя, если честно, официальная статистика вызывает много вопросов, но другой нет.
Происходят положительные изменения с сельской ипотекой, доля которой пока что остается на рынке мизерной. Банк ВТБ анонсировал свое участие в этой льготной программе (по ставке до 3%). Банк ДОМ.РФ улучшил условия, снизив первоначальный взнос на покупку загородной недвижимости до 10% (ставка от 2,3%, лимит – 5 млн рублей).
Самым, пожалуй, важным событием последних месяцев стал запуск программы бесплатной газификации. Можно сказать, что это на сей день единственное полезное, материальное решение сверху, которое способно существенно повлиять на рынок загородной недвижимости. Ленобласть быстро вступила в «пилотные регионы» по бесплатной газификации и громко объявила об этом. Чиновникам придется отчитываться, так что какие-то результаты должны быть. Причем сейчас складывается впечатление, что местные муниципалитеты, получив разнарядку, в авральном порядке составляют списки. «Уважаемые жители г.п.Мга! В связи с тем, что Ленинградская область включена в пилотный проект по газификации индивидуальных жилых домов, просим срочно сообщить по тел. (8-81362)56302 до 16:00 8 июня 2021 года информацию о намерении газифицировать индивидуальный жилой дом. Данная информация необходима для планирования средств и сроков выполнения мероприятий в соответствии с постановлением Правительства ЛО №282», – читаем на странице одного из областных поселков.
В то же время каких-то глобальных изменений на рынке нет, хотя госструктуры из кожи вон лезут, чтобы они произошли, в основном много болтая и гастролируя с однообразными речами по стране. «Рынок ИЖС в России сегодня развит довольно слабо. Основными ограничивающими факторами являются отсутствие стандартов индивидуального домостроения, высокая стоимость обеспечения участков под застройку инфраструктурой, отсутствие гарантий для участников рынка, слабое развитие ипотеки и слабое проникновение цифровизации. Например, около 70% граждан строят индивидуальные дома собственными силами, а доля сделок с ипотекой в ИЖС составляет менее 2%», – выступая на форуме «Сообщество» в Твери, заявил заместитель управляющего директора ДОМ.РФ по развитию ипотечного рынка Олег Комлик. «Слабое проникновение цифровизации», прости господи. Хотя качество сайтов девелоперов действительно оставляет желать лучшего.
Уже никто не вспоминает почему-то о программе поддержки индивидуального домостроения, а ведь столько было слов и обещаний. «По ИЖС нам нужна отдельная серьезная программа и отдельные источники. Мы сейчас готовим поправки в бюджет, с 1 июля нам надо посмотреть, как поддержать ИЖС, и нам необходимы будут конкретные проекты, которые мы можем реализовать в индивидуальном строительстве, сделать модель, а с 2020 года перенести ее на страну», – витиевато сказал 2 апреля 2019 года на итоговом заседании коллегии Минстроя вице-премьер Виталий Мутко. Больше двух лет прошло.
А пока девелоперы повышают цены, что вряд ли будет стимулировать спрос, и даже объясняют, что это не их вина. «Цены на строительные материалы обновляются в среднем дважды в месяц. Недавно мы получили информационное письмо, в котором партнеры предупреждают о повышении цен на металлоконструкции в связи с ростом отпускных цен металлургических заводов. Если в апреле металлоконструкции стоили 120 тыс. рублей за тонну, то к концу мая – 170 тысяч, пишут нам они и прогнозируют рост за лето еще до 20%, – рассказывает Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма». – Профильная труба в апреле подорожала на 22%, а в мае на 38%. Металлическая балка в апреле на 20%, в мае на 36%. И это лишь примеры цен на металл. То же самое происходит и с остальными материалами, сейчас вот ждем подъема цен на минвату, которая необходима нам для утепления стеновых монолитных панелей».
Загородный ренессанс
Ну не будем о плохом. Малочисленные аналитики и эксперты все-таки констатируют рост загородного рынка. Так или иначе официальная статистика также фиксирует этот факт, даже если немного и привирает. Рост цен, к слову, способен эту благостную ситуацию обратить вспять. Но пока таких пессимистичных прогнозов нет.
«По ощущениям рынок успокоился. Число звонков по загородке явно снизилось. Покупатель стал «конкретнее», он ведь уже год в поиске, было время разобраться. Остальные либо купили, либо остыли. Выросли ли цены? Я не занимаюсь первичными продажами в коттеджных поселках, а там статистику вывести легче. У моих сотрудников продались безнадежные объекты, висевшие ранее без признаков интереса. Конечно, это можно рассматривать как косвенный признак повышения цен: ранее с этими миллионами покупатель уходил в другие объекты, а теперь альтернативы нет. Много покупателей с десятками миллионов, которым никакие сельские ипотеки не нужны. Вообще никакие ипотеки не нужны. Но это обычное дело, при цене объекта свыше 20 млн за кредитами не ходят», – отмечает Ирина Романова, заместитель директора Загородного центра в АН «Итака».
Похожая, спокойная, оценка у Артема Чеснокова, управляющего КП «Сувантоярви». «Май не показал каких-то суперрезультатов. Визиты и обращения были без перебоев. Клиенты все так же ездили по всем локациям и выискивали то, что осталось. Как я и ожидал, май не показал всплеска по сравнению с маем 2020-го. Вообще рынок очень ровный начиная с марта. Практически одинаковое количество по всем основным показателя: и выручки, и обращения, и сделки. Да и погода в этом году не способствовала разъездам», – резюмирует Артем Чесноков.
Новые проекты
Девелоперы на фоне хорошего спроса активизировали вывод новых предложений на загородный рынок.
Компания «ФАКТ. Коттеджные поселки» вывела в продажу новый коттеджный поселок «Хрустальная Гавань». Камерный видовой поселок с небольшим количеством участков разработан в формате Sea View и располагается в Приозерском районе в 96 км от Петербурга, на первой линии Комсомольского озера. Первая очередь включает в себя 11 участков площадью от 16 до 40 соток с видом на озеро и в окружении леса. Стоимость наделов стартует от 6 млн рублей. Каждый участок имеет свой выход на берег, где находится песчаный пляж.
Также компания вывела в продажу новый пул участков в КП «ПриЛЕСный стиль», который реализуется во Всеволожском районе рядом с деревней Хапо-Ое. Для покупателей доступны пять новых наделов площадью 9,6-13,3 соток. Они находятся в центре поселка в отдельном тупике, в стороне от основных внутрипоселковых проездов. Рядом с ними девелопер планирует построить территорию для отдыха и спортивные площадки. Завершить строительство первой очереди поселка планируется в конце этого года. Стоимость участков стартует от 3 млн рублей.
Открылись продажи в КП Yukki Village, который расположен в деревне Юкки. Частный девелопер предлагает к покупке два участка ИЖС площадью 28 и 49 соток. В пакет коммуникаций входит электричество. На подключение к центральному водопроводу получены техусловия. Также у собственников есть возможность подключиться к магистральному газу. Цена – от 13 млн рублей.
Компания «Армада-групп» приступила к реализации большого КП «Сердце Вуоксы», который расположен в Красноозерном сельском поселении Приозерского района Ленобласти, в 70 км от Петербурга. Продажи открылись в конце I квартала 2021 года. Территория поделена на 347 участков площадью ИЖС от 6 до 14 соток. Из коммуникаций застройщик ввел в строй систему водоотведения и электричество мощностью 15 кВт. В пакет коммуникаций не входит магистральный газ, но при желании покупатели могут подключить его сами. Цена участка – от 1 млн рублей.
В начале лета открылись продажи КП «Киварин хутор» в Куйвозовском сельском поселении Всеволожского района Ленобласти. Девелопер – компания «Лесное озеро» – предлагает 20 участков СНТ площадью 7 до 16 соток. Пакет коммуникаций включает в себя электричество мощностью 15 кВт и водопровод. Цена – от 1,6 млн рублей.
Солнечные акции июня
Активизация загородного рынка отразилась на маркетинговой активности девелоперов. Акций много, хотя в сезон ждать реальных скидок не стоит.
Компания Clever Grad хочет продать несколько готовых домовладений со скидкой в миллионы рублей. Так, в КП «Ропшинские пруды» в продаже 7 готовых домов по сниженным ценам. К примеру, лот №25 (двухэтажный дом площадью 264 кв. м + участок на 19 сотках) стоимостью 15,5 млн рублей по акции можно приобрести за 12,9 млн рублей.
В КП Ladoga Land можно приобрести участки с выгодой до 1,63 млн рублей. В акции участвует часть наделов у леса в 4-й очереди строительства. Так, дом по проекту «КАЛИПСО» площадью 300 кв. м и с участком 10 соток обойдётся клиенту в 10,21 млн рублей вместо базовой стоимости в 11,84 млн рублей. Коттедж подключен ко всем коммуникациями (газ, свет, вода, канализация). Поселок Ladoga Land реализует компания Sajva Development Group в полутора километрах от Ладожского озера.
При покупке участка в КП «Береговая горка» от компании «Мера» можно сэкономить от 500 тыс. рублей. Такая скидка будет предоставлена покупателю лота №57 площадью 23,2 сотки, который продадут за 3,196 млн рублей вместо базовой стоимости в 3,759 млн рублей. Самое бюджетное предложение в КП «Береговая горка» с учетом скидки обойдется покупателям в 2,4 млн рублей за 20,4 сотки. Коттеджный поселок находится в 80 км от Петербурга, 35 км от Зеленогорска.
Из подарков – при покупке наделов площадью до 15 соток в КП «Акватория» предоставляется 2 кВт в подарок. Для участков размером более 15 соток в подарок идут 3 кВт. КП «Акватория» реализует компания «Северная Долина УК» в Выборгском районе на берегу Финского залива. Стоимость земли здесь составляет от 190 до 510 тыс. рублей в зависимости от расположения участка. Цена подключения электроснабжения составляет 30 тыс. рублей за кВт. Соответственно в рамках этой акции можно сэкономить 60 или 90 тыс. рублей.