Стройка в Ленобласти не утихает. Индивидуальные «строители» как будто поставили себе целью победить в соцсоревновании застройщиков многоэтажек, доказав их жадность и несостоятельность. И это им удается. Но картина неоднозначная.

Частное домостроение без господдержки, без создания дорогостоящего института развития ДОМ.РФ, без госипотеки, без обманутых дольщиков, госчиновников, жадных застройщиков и прочих, дает по итогу почти половину всего построенного в России жилья. А в Ленобласти уже две трети. Федеральные чиновники решили, что этот ресурс над взять под контроль, возглавить так сказать, впихнуть его в рамки многоэтажного строительства, где доминируют крупные стройкомпании и банки с госкапиталом. Конечно, все это делается под флагом поддержки и помощи. Пока что можно констатировать: все телодвижения чиновников вокруг индивидуального строительства приводят лишь к повышению стоимости стройки. Не совсем понятно, зачем в очередной раз нас пытаются загнать в американскую модель, где стройку ведут компании, все вопросы с подключениями и прочим решают через посредников. Не спрятались ли в Минстрое и даже выше иноагенты, которые днем поют российский гимн, а вечерами, на кухне — американский на плохом английском?

О плохом: жадность убивает рынок

Можно пытаться понять-объяснить, почему так сильно растут цены, найти оправдания и примеры, да, в США строительная древесина выросла в цене в пять раз, американская недвижимость (а 90% там это домовладения) подорожала в два-три раза. Но сравнивать российские цены с другим континентом, с другой экономикой, которая на порядок мощнее, – полный нонсенс. А происходящее на строительном рынке не может не внушать беспокойства. И частникам ждать помощи особо не приходится — у них нет таких ресурсов, как у владельца «ПИК», пробившего у президента госипотеку для многоэтажки.

По словам Александра Дубовенко, управляющего партнера компании Good Wood (строит в основном в Подмосковье), стоимость строительства увеличилась за полтора года на 40%. «На сегодняшний день самое дешевое строительство – из газобетона. Он практически не подорожал. Но уже наш поставщик номер два объявил о повышении цен на 80%, поставщик номер один YTONG пока что держит цены, подорожание составило только 2%. Но в итоге очередь на поставку газобетонных конструкции составляет минимум два месяца. Так что скорее всего с осени рост будет 30-40%, – обрисовывает ситуацию Александр Дубовенко и шутит: – По клееному брусу все стабильно – рост в два раза».

С проблемами уже столкнулись строительные компании, которые работают на загородном рынке и не могут выполнить свои обещания вовремя, хотя, казалось бы, просчитали все вместе с банкирами. «Задержка в три месяца объясняется полученным с опозданием транша проектного финансирования и резким, до 300% по некоторым позициям, ростом цен на рынке стройматериалов и услуг», – рассказывает гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина.

«Строительство домов на сегодня – острая тема для всех, кто хотел построиться, – отмечает управляющий КП «Сувантоярви» Артем Чесноков. – Многие не успевали и не успевают за подорожанием и уходят в «спасительный 2022 год», по их мнению. Могу с точностью заверить: цены будут расти еще до конца 2021 года, а стагнировать начнут в середине 2022-го. Дешевле точно не станет. Откладывать покупку земли или дома можно только, если ваш пассивный доход выше, чем дорожающий актив загородной недвижимости, в ближайшей перспективе на 3-5 лет, или 20-30% годовых».

У Росстата рост менее серьезный, но официальная усредненная статистика не дает объективной картины, тем не менее. По сравнению с июнем 2020 года цены на стройматериалы выросли на 23,9%, свидетельствуют данные Росстата. В июне продолжился рост цен на древесностружечные, ориентированно-стружечные плиты (+19,2% относительно предыдущего месяца), обрезные доски (+15,7%), металлочерепицу (+12,3%), еврошифер (+6,8%), рубероид (+5,7%), красный кирпич (+4,6%) и оконное стекло (+3,7%). Рост, как показывают и июльские данные, не прекращается.

Повышение цен на рынке стройматериалов для частного домостроения – это мина замедленного действия, которая способна полностью перевернуть, разорвать активность на загородном рынке, вернуть покупателей в городскую недвижимость. Но пока...

О хорошем, рекорды рынка

Официальная статистика продолжает радовать: растет строительство частного жилья. В Ленобласти в июле зарегистрировано 1047 домов общей площадью 147, 4 тыс. кв. м. Всего за семь месяцев зарегистрировано 7 862 дома (ИЖС) площадью 1,15 млн кв. м. В два раза больше, чем год назад (472 тыс. кв. м)! По итогу за 7 месяцев этого года в Ленобласти поставлено на кадастровый учет 10 042 домов ИЖС и жилых домов на садовых участках, общей площадью почти 1,4 млн кв. м. Пока что цифры скорее радуют, чем пугают. Возможно, отечественные частники совсем не заметили роста цен, а наоборот — он их подстегнул. Как думаете?

По стране ситуация похожая. В первом полугодии объем ввода в эксплуатацию индивидуальных домов в России составил 20,2 млн кв. м – рекорд за последние 10 лет наблюдений, сообщил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко и добавил, что запуск масштабной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) позволит еще больше раскрыть потенциал отрасли. Можно перевести его слова так: кредитование позволит приобретать дома даже при рекордно растущих ценах. Но разве все это мы не прошли в прошлом году, когда была запущена госипотека? Наступать на одни и те же грабли — это любимое развлечение отечественных опытных чиновников.

По сделкам ситуация пока что скорее радужная. Сказать, что спрос снижается и это тенденция, никто не может. «Интенсивность запросов осталась на высоком уровне. Но само принятие решения о покупке растянулось до месяца, — обрисовывает ситуацию Артем Чесноков. — Сложно приходит само решение, сложно стало со средствами, многие получают целевые кредиты и участились встречные, сложные сделки. Вместо быстрого решения приходит рациональность, расчетливость и некая медлительность». По его словам, пиковые месяцы спроса 2021 — это февраль и июль. Негативные — март и август. «Спрос растет в постоянной активной, положительной динамике, а вот потребление, наоборот, перешло в плавный рост, за которым следует быстрый спад, потом опять рост, и так далее», — подытоживает он.

Новые проекты, новое предложение

Компания «ФАКТ. Коттеджные поселки» запустила продажи участки в своем новом коттеджном поселке «‎Рохминские дачи», который находится во Всеволожском районе на территории Лесколовского сельского поселения. В продаже 43 земельных надела площадью от 8 до 17 соток. Цена — от 1,1 млн рублей. В стоимость включены система водоотведения открытого типа, дороги внутри поселка из асфальтовой крошки, электричество на 15 кВт. В поселке сданы уже все инженерные коммуникации.

Также девелопер вывел в продажу новые земельные участки в первой очереди КП «Линтулово», который реализуется в Выборгском районе Ленобласти, в 35 км от КАД, в окружении хвойного леса и четырех озер. Проект предусматривает реализацию 61 надела площадью от 7 до 24 соток. Поселок примыкает к границе леса, часть участков являются видовыми. Минимальная цена — 2,3 млн рублей за 7 соток.

Компания Puzzle Realty реализует КП Smart Village, который находится в деревне Хязельки Всеволожского района Ленобласти, в 8 км от КАД. Продажи начались во II квартале 2021 года. Все заявленные коммуникации подключены. На территории площадью 7,24 га размещено 48 индивидуальных домовладений площадью от 150 кв. м. Вид разрешенного использования — ИЖС. Участки реализуются как с готовыми коттеджами, так и без обязательного строительного подряда. Площади - от 9 до 28 соток. Цена — от 2,7 млн рублей.

Частный девелопер запустил в продажу участки в КП Gladvill, который расположен в деревне Лопухинка Ломоносовского район, в 22 км от КАД. Участки — от 8 до 12 соток. Стоимость — от 280 тыс. рублей.

Компания «Доходные земли» запустила продажи участков в КП Hunter Village, который расположен в деревне Лепсари Всеволожского района, в 25 км от КАД. Подключение коммуникаций должно завершиться до конца 2021 года. Предусмотрено 64 участка ИЖС площадью от 6 соток. Цена — от 1 млн рублей.

Акции августа, миллионные скидки

Скидки в основном на дорогие коттеджи и недешевые участки. Так что особой распродажи нет, да и не будет, наверное, еще долго.

В КП Ladoga Land от Sajva Development Group можно приобрести недвижимость с экономией до 1,63 млн рублей. В акции участвуют часть участков у леса в 4-й очереди строительства. Так, дом по проекту «КАЛИПСО» площадью 300 кв. м с участком 10 соток обойдется в 13,5 млн рублей вместо 15,14 млн, если без скидки. Поселок расположился в полутора километрах от Ладожского озера.

Компания Clever Grad предлагает готовые дома по сниженным ценам. Так, в КП «Ропшинские пруды» в продаже 4 готовых домов со скидкой. Лот №25 ценой 15,5 млн рублей по акции можно приобрести за 12,9 млн рублей. Лот включает двухэтажный дом размером 264 кв. м и участок 19 соток.

Можно сэкономить и больше. В КП Osko-Village на двухэтажный коттедж площадью 162 кв.м. предоставляется скидка 4 млн рублей. Самый компактный из представленных застройщиком домов (проект OSKO-162l (OHV-4L) предлагается по специальной цене — 41 млн рублей вместо 45 млн рублей.